Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

Взаимовычет при продаже и покупке квартиры

Надо ли платить налог с продажи квартиры

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Может ли работающий пенсионер получить налоговый вычет?

Имею ли я право на налоговый вычет, если до 2014-го получил часть?

Деньги

Продали наследственную квартиру и купили новую. Какой налог мы платим?

Фискальные отчисления согласно законодательству взимаются с продажи недвижимости в обязательном порядке. Это касается всех граждан, являющихся резидентами государства. Налог при продаже квартиры можно уменьшить, а в некоторых случаях и вовсе его избежать.

Нормы права устанавливают минимальный период нахождения объекта недвижимости в собственности гражданина. Он составляет 5 лет. Если человек владеет квартирой свыше этого срока, то при её продаже налог не начисляется.

  • в результате правопреемства по наследству и по сделке дарения (при условии, что наследодатель/даритель были членами семьи получившего имущество лица);
  • по итогам приватизационного процесса;
  • на основании договора, подразумевающего пожизненное содержание.

Вышеназванным гражданам при условии, что имущество находилось у них менее 3 лет, придётся заплатить налог.

Действовавший до января 2016 г. минимально допустимый срок владения недвижимостью, по истечении которого платить налог при продаже не требовалось, составлял 3 года. После указанной даты он увеличился до 5.

Отсчёт ведётся со дня, когда имущество было приобретено, сведения об этом внесены в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Дата записи имеет большое значение. Так, если квартира куплена до последнего дня декабря 2016 г.

, а информация в кадастр занесена в январе 2017 г., минимальный срок владения будет составлять 5 лет. Если же внесение сведений в ГКН произойдёт одновременно с покупкой, то в рассматриваемом случае он будет равен 3 годам.

НК предоставляет два вида вычетов при отчуждении жилья, находившегося в собственности меньше установленного минимального периода.

  • средств, потраченных гражданином на покупку помещения;
  • фиксированной суммы.

В первом случае для осуществления вычета необходимо представить документы, подтверждающие фактически понесённые расходы на приобретение жилплощади.

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт по приёму-передаче объекта.
  3. Бумаги, свидетельствующие о полной оплате квартиры (банковские документы, чеки и другое).

Для расчёта НДФЛ (налог на доходы физ. лиц) применяется формула: НДФЛ = (доход — расход)*13%.

Л.В. Романцова продала в 2016 г., собственную недвижимость за 2 700 000 р., при этом приобрела её в 2014 г. за 1 800 000 р. Фискальный платёж с продажи составит (2700000 — 1800000)*13%=117 000 р.

Во втором варианте вычет при отчуждении жилища будет равен 1 000 000 р. Расчёт проводится по формуле: НДФЛ= (доход — вычет)*13%.

А.Н. Чугунов продал квартиру, находившуюся у него во владении меньше 5-летнего срока, за 4 000 000 р. Когда применяется фиксированный вычет, база для налогообложения составит 3 000 000 р. Следовательно, обязательный платёж будет равен: (4 000 000 — 1 000 000) *13%=390 000 р.

Возможна и такая ситуация, когда база для налогообложения отсутствует.

Д.В. Городечная купила дом в 2015 г., потратив на это 2 500 000 р., и продала его в 2017 г. за аналогичную цену. Соответственно: 2500000 — 2500000 =0 р.

В любом случае выбирая тот или иной вычет, исходить налогоплательщик должен из своей выгоды.

Как говорилось ранее, каждый гражданин обязан делать фискальные отчисления с полученных доходов. Однако нормы права дают возможность уменьшить налоговую нагрузку при покупке и продаже имущества. Обязательным условием для этого будет наличие официального трудоустройства и факт того, что работодателем своевременно уплачивается каждый из страховых взносов. Стоит внимательно рассмотреть вычеты при приобретении недвижимости.

  1. Сопоставимые с размером расходов, понесённых гражданином при строительстве либо покупке жилища/долей в недвижимом имуществе.
  2. В размере погашенных процентов по кредитному договору, полученному для приобретения/возведения объектов недвижимости.

В первом варианте вычет не может превысить 2 000 000 р., если человек потратил меньшее количество денег, то остаток учтётся при покупке другого объекта.

Гражданин А.В. Потехин в 2015 г. приобрёл гостинку, которая продавалась за 1 500 000 р., с этой суммы он получил имущественный вычет. В 2016 г. А.В. Потехин стал владельцем дома, заплатив 2 500 000 р.

Если при получении имущественного вычета образовался остаток, он переносится в следующий налоговый период.

Гражданин А.Д. Медведев в 2015 г. купил квартиру, потратив 3 000 000 р. Его доход в качестве сотрудника строительной фирмы в течение налогового периода составил 600 000 р. Соответственно, НДФЛ, перечисленный работодателем, равен 78 000 р.

(то есть 13% от 600 000). Ровно ту же сумму фискальные органы вернули А.Д. Медведеву в 2016 г. Как итог, на 2017 г. перенесено 1 400 000 р. прямых расходов, понесённых им при покупке жилья (максимальный размер в 2 000 000 -600 000) и 182 000 р. в качестве остатка к возмещению.

  1. На составление сметы и подготовку проекта.
  2. Приобретение стройматериалов.
  3. Подключение к инфраструктуре.
  4. Штукатурно-малярные, отделочные работы и тому подобное.
Предлагаем ознакомиться:  Как проверить паспорт РФ на действительность в 2018 году

Взаимовычет при продаже и покупке квартиры

В своём письме ФНС (Федеральная налоговая служба) разъяснила: гражданин имеет право возместить затраты по ремонту жилья, полученного от застройщика без отделки, дополнительно к уже использованному налоговому послаблению, но в сумме, не превышающей установленного предельного размера (2 млн р.).

Возмещение осуществляется за налоговый период и соответствует размеру средств, выплаченных по подоходному налогу за тот же отрезок времени.

Максимальный размер вычета в случае использования заёмных денег с учётом выплаченных процентов составляет 3 000 000 р.

  1. Кредитный договор должен иметь целевое назначение (ипотека, ссуда).
  2. Нужно уплатить проценты, подлежащие компенсации.

Чтобы подтвердить последнее, необходимо предоставить банковскую выписку. Исходя из этого документа будет определён размер возмещения. Например, проценты по кредиту в соответствующем временном отрезке погашены на сумму 100 000 р. Значит, вычет будет равен 13% от 100 000 р. = 13 000 р.

Средства по процентам можно вернуть как в один налоговый период, когда были понесены фактические затраты, так и в другое выбранное плательщиком время.

Нормами права предусмотрена возможность получить налоговые послабления по кредиту, взятому для рефинансирования ипотечного кредита.

Если он взят с целью перекредитования ранее выданного кредита по рефинансированию ипотечного договора и в его содержание входит ссылка на то, что он предоставлен именно для погашения обязательств по договору ипотеки, то по такому кредиту также оформляется налоговый вычет.

Имущественный вычет может получить человек, подпадающий под следующие критерии:

  1. Гражданин РФ (Российской федерации), если речь идёт о прибывшем из другого государства – наличие статуса налогового резидента обязательно.
  2. Официально трудоустроенные лица, выплачивающие подоходный налог.
  3. На приобретение недвижимость потрачены собственные либо заёмные средства.

Налоговым законодательством также определена группа граждан, возврат подоходного налога для которых невозможен.

  1. Работодателей.
  2. Материнского капитала.
  3. Федеративных и региональных властных органов при реализации государственных программ, направленных на приобретение недвижимости.
  4. Бюджета всех уровней.

Возместить понесённые затраты не смогут также близкие родственники, совершившие сделку по купле-продаже.

Если человек выплатил часть собственных денег больше тех, что поступили из вышеназванных источников, он имеет право обратиться в фискальный орган за возмещением.

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры.

Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости.

Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет.

То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Новеллы в налоговом законодательстве при продаже недвижимого имущества и налоговый вычет

^К началу страницы

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет

3 года

для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о выселении из квартиры за долги

Расчет имущественного вычета

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект
права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей
распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности
по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.

НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Налоговое законодательство

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

2 310 000 руб.x13%=300 300 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Как получить вычет

^К началу страницы

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья,
можно применять неограниченно.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

1Заполняем налоговую декларацию по окончании года.

Форма 3-НДФЛ

2Подготавливаем копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно подготавливаем копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки,
банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

4Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет,
необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

Предлагаем ознакомиться:  НДФЛ при продаже квартиры, которая получена по наследству

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей.

Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

НДФЛ

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Виды вычетов при покупке новой недвижимости

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату).

Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Мне подарили квартиру. Плачу ли я налог, если продам ее?

Облагается ли налогом дарение, если срок владения меньше года?

Кто осуществляет возмещение и какие документы предоставляются

Чтобы получить возмещение по окончании налогового периода, составляющего один год, в фискальные органы передаются следующие данные:

  1. Свидетельствующие о возникновении права собственности на объект (выписка из Росреестра).
  2. Банковские документы, подтверждающие перечисление средств за приобретённую недвижимость, иные платёжные бумаги (квитанции, акты о покупке стройматериалов и так далее).
  3. Декларация (3 НДФЛ).
  4. Выписка из кредитной организации о своевременном погашении процентов по займу.

Возместить подоходный налог можно в районном отделении фискального органа либо по месту работы плательщика. Если вычет оформляется в инспекции, выплата производится сразу за весь предшествующий налоговый период.

При условии, что гражданин предпочёл получать возмещение у работодателя, платежи будут ежемесячными. Иными словами, с него перестанут удерживать подоходный налог.

Взаимозачёт

При одновременной продаже и покупке квартиры можно рассчитаться с фискальными органами взаимозачётом. Что это значит, становится ясно из нижеизложенной ситуации.

И.П. Перелыгиным в 2016 г. была отчуждена принадлежащая ему жилплощадь, цена договора составила 3 млн р. В соответствии с действующими нормами права он должен выплатить налог с продажи квартиры. Так как документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья, у него отсутствовали, И.П.

Перелыгин решил воспользоваться правом на вычет в виде фиксированной суммы, равной 1 млн р. Соответственно, обязательный платёж составит (3 000 000 — 1 000 000)*13%=260 000р. В этом же году гражданин совершил покупку другой квартиры за 4 500 000 р. Максимальный вычет в этом случае будет 2 млн р.

Нормы права позволяют при одновременной покупке и продаже жилья сделать взаимозачёт. Имеется в виду один налоговый период. При проведении данной процедуры происходит уменьшение дохода от отчуждения недвижимости на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке новой квартиры.

Таким образом, уплачивать деньги в бюджет И.П. Перелыгину не потребуется. Исходя из формулы: НДФЛ = (продажная цена недвижимости — вычет при отчуждении — вычет при покупке)*13%, следует (3000 000 —1000 000 — 2000 000)=0 р. А это значит, что налогооблагаемая база отсутствует.

Вычеты

Когда доход после проведённых расчётов имеет положительную величину, на него начисляется 13%. Если бы И.П. Перелыгин купил за 4 500 000, а продал за 5 000 000 р. квартиру в одном году, то при всех прочих равных условиях взаимозачёт при продаже рассчитывается (5 000 000 — 1000 000 – 2 000 000)=2 000 000 р. Налогооблагаемая база НДФЛ=2000 000*13%=260 000 р.

Взаимозачёт налога при продаже и покупке квартиры должен быть оформлен соответствующим образом, имеются в виду бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимые объекты, платёжные документы.

https://www.youtube.com/watch?v=ovp23IOWlLM

Если данные бумаги не будут предъявлены в фискальный орган, то встречного зачёта не произойдёт.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector