Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Аренда без договора: последствия для арендатора, штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов, фактическое пользование помещением без договора аренды

Взыскание арендной платы без договора аренды

Арендная плата за пользование имуществом в период после прекращения договора аренды

Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:

  • Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
  • При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
  • «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.

При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие. Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.

Земельный участок не был оформлен никак. В 2013 году собственник здания обратился в муниципалитет за заключением договора аренды. Администрация отказала. Собственник обжаловал отказ в суд и выиграл его.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки , землеустроительной , градостроительной и проектной документацией.

  • принудительное взыскание неуплаченного налога;
  • пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
  • штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
  • штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользо вание земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возра жения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соот ветствия установленных федеральным, государственным или муници пальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

Таким образом, действующее законодательство не связывает размер земельного участка, необходимого для использования здания, здания, только с площадью самого здания, структурой, структурой. Основываясь на названных принципах, Правительство Россий ской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Эти ставки яв ляются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок аренд ной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситу ациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, ко гда иные ставки установлены федеральными законами.

на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам тор гов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной пла ты либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п.

2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке.

Взыскание арендной платы без договора аренды

Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006 № КГ-А41/13800-05). Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.

В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой. Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

Предлагаем ознакомиться:  Претензия в арбитражный суд о взыскании задолженности

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

В суде первой инстанции в удовлетворении требований по заявлению было отказано по причине того, что, по мнению суда, неосновательное обогащение у ответчика при оплате ФГУП «Р» пользования причалом по заранее согласованной цене, не возникало.

Именно поэтому, порядок определения размера арендной платы по состоянию на 01.06.2009 к данным правоотношениям не применяется. Помимо этого, известно, что ФГУП «Р» злоупотребило собственным правом при подаче иска в суд, так как заключение и регистрация договора аренды причала не производились по причинам, которые зависели именно от последнего.

Что касается рассматриваемого случая, то важно отметить, что применение статьи 1105 ГК РФ было осложнено тем, что правообладатель причала и пользователь фактически не пришли к соглашению по поводу стоимости за пользование имуществом, несмотря на то, что договор аренды между ними отсутствовал.

Поскольку настоящий спор возник именно в связи с непередачей арендованного имущества, установление лица, уклоняющегося от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, является значимым обстоятельством для его разрешения.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В обратном случае (неполучение имущества в пользование по собственной воле) не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств по сделке.

Согласно частям 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ [1], по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с этими стандартами покупатель здания, струк туры или структуры имеет право потребовать регистрации соответ ствующих прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью и необходимый для его использования, на тех же условиях и в той же сумме как предыдущий владелец недвижимости, с момента государ ственной регистрации передачи права собственности на здание, структуру, структуру.

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что размер неосновательного обогащения в данном случае следует произвести исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 3 ст. 424, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что поскольку договор аренды был признан незаключенным, то суд взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования спорным помещением, исходя из размера арендной платы, согласованного в следующем заключенном между сторонами договоре аренды.

Порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст.

622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.

2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», далее — Постановление N 35). В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды (п. 8 Постановления N 35).

Взыскание долга по договору

Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.

Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений.

Взыскание арендной платы без договора аренды

Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр.

В заявлении должна содержаться следующая информация:

  1. Взыскание арендной платы без договора арендыО суде, в который подается документ. Выше этот вопрос был затонут, добавим, что иск направляется в орган по месту жительства или нахождения ответчика. Таково общее правило.

    Если речи не идет об арбитражном суде, то, при цене иска до 50 тыс. рублей, спор рассматривается мировым судьей, свыше – районным органом правосудия.

  2. О сторонах. Нужно написать, кто является истцом и ответчиком, где проживают или зарегистрированы эти лица, указать их контактные телефоны, адреса электронных почт – по возможности. Свои данные истец изложит без проблем. Сведения об арендаторе можно получить из договора.

  3. О цене иска. Она будет равняться величине задолженности. С этой суммы, кстати, будет удерживаться и госпошлина, по правилам, содержащимся в Налоговом кодексе РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Административная ответственность инвалидов

Далее в документе нужно изложить:

  • информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
  • сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
  • ссылки на нормы действующего законодательства;
  • порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
  • требования истца.

К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.

Истцу понадобятся такие документы:

  1. Копия паспорта, если он является физ. лицом. Свидетельства: ИНН и ГРН для ИП. Учредительные документы:
    • бумаги, свидетельствующие о постановке на учет;
    • доверенность на представителя;
    • приказ о назначении руководителя – для юридического лица.
  2. Договор аренды нежилого помещения.
  3. Документы, свидетельствующие о его регистрации в компетентных органах, если такая обязанность, для конкретного случая, установлена законом.
  4. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Внимание! По возможности, нужно представить бумаги, свидетельствующие о том, что арендная плата за определенное время не вносилась. Например, если расчеты производились через банк, можно взять выписку по счету, где будет видно, что за какой-то период перечислений от ответчика не было.

Подача иска

Взыскание арендной платы без договора аренды

Заявление можно подать:

    Взыскание арендной платы без договора аренды

  1. Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
  2. Через представителя по доверенности.
  3. По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
  4. В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.

Ожидание решения

Если иск подан в нужный орган, то его рассмотрят и примут определенное решение по делу, которое вступит в силу, спустя 1 месяц, если не будет подано никаких жалоб. Далее, необходимо получить исполнительный лист и взыскать по нему задолженность. В этом деле могут помочь судебные приставы.

Как правило, в договоре прописывается оплата за будущий месяц проживания. Так, при заключении арендного соглашения, квартирант оплачивает первый месяц проживания, а затем авансом вносит платеж за следующий.

Долг образуется после первого месяца просрочки, если к дате следующего платежа не будут внесены финансы за предыдущий.

  • «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ)».

Если выполнять подобное требование арендатор отказывается, арендодатель вправе начислять ему неустойку за каждый день просрочки.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п.1 ст. 395 ГК РФ)».

Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:

  • 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
  • 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).

В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.

Если в заключенном договоре указан пункт о том, что коммунальные услуги оплачиваются арендатором, хозяин вправе требовать от него погашения задолженности как в досудебном, так и в судебном порядке. При этом если долги обнаружатся после его отъезда из квартиры, они также подлежат погашению.

Таким образом, если у арендатора образовалась задолженность по арендной плате или коммунальным платежам, существуют способы законно взыскать их. Однако прежде чем обращаться в суд, разумнее попытаться решить вопрос в досудебном порядке, не привлекая третьих лиц.

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что своевременное внесение арендной платы – прямая обязанность арендатора (обо всех правах и обязанностях арендатора и собственника читайте здесь).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к ст. 619 ГК РФ, в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд.

Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:

  • в претензионном (досудебном) порядке;
  • обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.

Совет! Расторгнуть договор – лучший выход из ситуации. В любом случае, лучше и правильнее сначала направить претензию нерадивому арендатору.

Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке.

В кассационной жалобе Е., считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить, принять новый судебный акт — об отказе в удовлетворении исковых требований.

Предлагаем ознакомиться:  Не попасть под сокращение

○ Взыскание на досудебной стадии.

До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:

  • Данные участников арендного договора.
  • Дата заключения соглашения, его реквизиты.
  • Реквизиты акта-приема предмета договора.
  • Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
  • Ссылки на нормы закона.

К претензии следует приложить:

  • Копию соглашения.
  • Копию акта-приема сдачи.
  • Подробный расчет долга.

Должник после получения претензии может:

  • Проигнорировать ее.
  • Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.

Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.

○ Взыскание через суд.

Если претензия не дала результата, следует подготовить исковое заявление в для инициирования судебного процесса. Обращаться с иском следует в Арбитражный суд по месту регистрации квартиранта. В заявлении требуется указать:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон соглашения.
  • Требование истца о погашении задолженности со ссылками на законодательные акты.
  • Обстоятельства, в силу которых возникло настоящее требование, а также доказательство их правомерности (договор аренды, акт приема-передачи квартиры).
  • Стоимость иска (сумму задолженности).
  • Подробный расчет долга.
  • Документы, подтверждающие попытку решить проблему в досудебном порядке (копию претензии).
  • Чек оплаты госпошлины.
  • Список приложенных документов.

Взыскание арендной платы без договора аренды

К исковому заявлению требуется приложить:

  • Договор аренды (копия).
  • Акт приема-передачи квартиры (копия).
  • Подтверждение отсутствия арендной платы (банковская выписка, ведомость расчетов).
  • Переписку с должником или аудизапись бесед с требованием оплаты проживания.
  • Почтовые квитанции.
  • Иные документы, имеющие отношение к вопросу.

Копию иска также нужно направить должнику заказным письмом.

После рассмотрения всех обстоятельств дела, суд вынесет решение:

  • Удовлетворить просьбу истца и взыскать с арендатора долг в полном размере (долг плюс неустойка).
  • Частично удовлетворить просьбу истца и взыскать с ответчика часть задолженности (только основной долг).
  • Отказать в удовлетворении просьбы.

Если вы будете не согласны с вынесенным решением, у вас есть право обжаловать его в течение 30 дней путем подачи апелляционной жалобы в тот же судебный орган, который рассматривал дело.

Судебная практика по договору аренды

Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.

2011 № 469-п, по мотиву, что оспариваемые нормы (в редакции постановления от 20.03.2017 № 135-п) не соответствуют принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта (см. постановление АС ПО от 12.10.2018 по делу № А12-25442/2017).

  • Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок. Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения (см. определение ВС РФ от 14.08.2018 № 308-ЭС18-11441 по делу № А63-9986/2017, постановление АС УО от 13.09.2018 по делу № А47-9677/2017).
  • Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы (см. постановление АС МО от 27.09.2018 по делу № А40-28358/2016).

Если должник отказывается выплатить указанную судом сумму добровольно, в дело вступают судебные приставы. Они составляют опись имущества арендатора и конфискуют его в счет долга. Каждый их шаг сопровождается составлением акта действий.

Взыскание арендной платы без договора аренды

У приставов есть 2 месяца для взыскания долга и 5 дней для вынесения постановления о возбуждении исполнительного дела. Если в указанный срок вы его не получили, можно написать жалобу вышестоящему лицу для ускорения процедуры взыскания долга.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия

6. Арендатор, пользовавшийся земельным участком и не оплативший арендную плату, не может быть освобожден от обязанностей по оплате арендных платежей со ссылкой на то, что арендодатель не обладает правом собственности на земельный участок, а потому договор недействителен.

5. Изменение регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector