Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Договор субаренды земельного участка

Заключение договора субаренды земельного участка

Общие понятия

Заключение договора субаренды земельного участка

Субаренда представляет собой вид отношений, при которых во временное пользование предоставляется имущество, на которое уже оформлена аренда.

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс. В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст. 615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

В 2019 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).

Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.

Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.

При заключении сделки необходимо учитывать все регулирующие нормы, которые устанавливаются ГК РФ. Это правило относится ко всем лицам.

Субаренда представляет собой специфический вид договорных отношений.

Результатом такой процедуры является передача имущества, которое пользователю не принадлежит, третьим лицам. Например, человек арендует определенный участок земли для реализации своих целей. Через некоторое время возникают обстоятельства, в силу которых у него больше нет необходимости использовать занимаемую территорию или её часть по назначению.

Чтобы избежать возможных убытков либо для получения дохода, человек передает свои права на использование третьему лицу. Это и является субарендой. Такая процедура имеет особенности, поскольку в договорных отношениях между сторонами сделки возникает третье лицо.

Условия заключения договора

Договор субаренды земельного участка заключается согласно нормам Гражданского кодекса РФ. В соответствии с требованиями указанного нормативного акта, сделка такого характера осуществляется по алгоритму, предусмотренному для ситуаций, связанных с передачей во временное пользование имущества самим собственником.

Заключение договора субаренды земельного участка

То есть применяются правила аренды. При этом ответственность по надлежащей эксплуатации земельного участка перед собственником несет изначальный пользователь. Хотя последний может возместить причиненный ему ущерб, взыскав компенсацию с третьего лица в порядке регрессного иска.

Одним из условий субаренды является наличие у самого владельца права собственности на имеющийся участок. Это должно подтверждаться документально. То есть арендодатель должен иметь на руках договор купли-продажи, свидетельство о собственности либо выписку из Единого реестра недвижимости о принадлежности земельного участка.

Также пользователь должен быть наделен возможностью передавать участок третьим лицам. В этом случае необходимо иметь документальное подтверждение такого права. Им является договор аренды. В соглашении должна быть предусмотрена подобная возможность для пользователя.

Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.

Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.

Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.

Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.

Когда возможна и запрещена

Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.

Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

Заключение договора субаренды земельного участка

Еще ряд ограничений связан с возможными целями, на которые может быть использован участок.

В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.

Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.

Согласие собственника

Самым главным условием, без которого процедура реализации субаренды будет невозможной, является согласие собственника участка. Действующим законодательством не определен порядок его получения. На практике согласие может быть получено только путем переговоров между собственником и арендатором.

При этом владельца нельзя обязать дать положительный ответ даже в судебном порядке. То есть вопрос субаренды решается исключительно добровольно. Также законом не установлена форма такого согласия. То есть она может быть как письменной, так и устной. Хотя, безусловно, правильным будет оформить решение собственника документально.

В тексте согласия необходимо указать следующее:

  1. Сведения о владельце – название компании либо ФИО физического лица, адрес места нахождения, контактный телефон, данные паспорта или иного документа, подтверждающего полномочия владельца. Аналогичная информация должна быть указана об арендаторе.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Сведения о договоре, в рамках которого арендуется земельный участок. Здесь необходимо указать дату и место подписания соглашения, его предмет и стоимость.
  4. Сведения о субарендаторе.
  5. Само согласие.
  6. Дата составления документа и подпись владельца участка.
Оформленное согласие будет являться одним из документов, который впоследствии станет приложением к договору субаренды.

Документ составляется на обычном листе офисной бумаги, с применением технических средств печати. Также допускается оформление согласия от руки. На документе можно поставить печать собственника участка, при наличии таковой. Владелец земли также может заверить свое согласие у нотариуса.

Оформление соглашения

Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.

Заключение договора субаренды земельного участка

Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.

Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.

Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.

 Выписка с банковскими реквизитами этот документ подписывается как руководителем юридического лица, так и его главным бухгалтером. Она необходима для того, чтобы в договоре отразить правильные реквизиты каждой стороны
 Выписка из реестра юридических лиц нужна для того чтобы подтвердить, что данное предприятие осуществляет свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии банкротства или добровольной ликвидации. Но, у этой справки есть срок действия — 30 дней с момента её получения
 Если одной из сторон является физическое лицо то необходим его паспорт, а также копия или оригинал свидетельства о праве владения данным земельным участком
 Если происходит передача части земельного участка в субаренду то нужно приложить к договору:

  1. Акт обмера этой части.
  2. Ситуационный план.
  3. Графическую часть от кадастрового паспорта, на которой обозначена сдаваемая в субаренду часть
 Если участок муниципальный то нужна аукционная документация
 Нередко на заключении договоров присутствуют представители юридических лиц тогда нужно представить документ, подтверждающий право подписи таких документов
  Другие документы, которые могут понадобиться для заключения договора например, документы на все строения, которые присутствуют на данном участке

Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.

А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.

Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.

Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.

Внесение платежей

 Сумма субарендной платы и порядок её внесения — наличным или безналичным расчётом, каждый месяц или каждый квартал, всю сумму сразу или частями. Можно даже прописать, что субарендатор внес плату за весь период субаренды вперёд
 Сроки внесения платы за каждый период например, не позднее 5 числа каждого месяца за последующий месяц. Если оплата вносится частями, то период внесения каждой части
 Нужно также указать, какую ответственность будет нести субарендатор, если просрочит платёж здесь можно указать размер штрафа и пени за каждый день просрочки. Пени нужно прописываться либо фиксированной суммой за конкретный период, либо в процентном соотношении к сумме субарендной платы

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.

Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.

Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.

Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.

Предлагаем ознакомиться:  Срок заключения договора на поставку газа

Заключение договора субаренды земельного участка

Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

К ним относятся:

  • паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
  • заключенный ранее договор;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
  • документы о назначении участка;
  • письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
  • график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Заключение договора субаренды земельного участка

Особенно это касается ситуаций с государственными участками, для которых требуются специальные разрешения от различных органов.

Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

  • три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
  • должным образом заверенные копии паспортов участников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на участок.
Заключение договора субаренды земельного участка

Конкретный перечень документов лучше уточнить непосредственно в том регистрационном органе, куда они будут подаваться.

При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.

Заключение договора субаренды земельного участка

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

как взять землю в аренду с последующим выкупом у государстваСтрахование квартиры от пожара и затопления

позволит сделать ущерб минимальным.

Планируете арендовать землю с правом последующего выкупа у государства? Здесь есть пошаговая инструкция.

Правильная процедура оформления дарственной на земельный участок описана в нашей статье.  

Список документов

Закон разрешает передачу права пользования, полученного при возникновении арендных отношений, третьему лицу.

Именно такая сделка, совершенная в отношении земли, носит название – договор субаренды земельного участка.

При этом законодательно закреплены обязательные условия, наличие которых делает возможным, или, наоборот невозможным заключение соглашений, порождающих подобные отношения.

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

  • субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
  • субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
  • целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
  • государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Заключение договора субаренды земельного участка

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

  1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
  2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок договорных отношений.
  5. Цели использования земли.

По общему правилу отдать право пользования земельным участком можно лишь с разрешения собственника, и если в договоре об аренде земли или законе нет условий, прямо запрещающих передачу правомочий владения посторонним лицам.

При этом есть случаи, когда можно не спрашивать собственника, а лишь уведомить его о предстоящей пересдаче прав субарендатору:

  • если новые отношения возникают на строение и вместе с ними на земельный надел;
  • если арендованная земля является собственностью государства или муниципалитета, а срок основного договора более пяти лет;
  • если собственник не отвечает на запрос о разрешении пересдачи земельного участка в течение месяца после получения соответствующего письма от арендатора.

Закон не накладывает запрет на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения. Как и в общих правилах, такие действия арендатора возможны, если договором не установлены иные требования.

Относительно субарендных отношений в долевой собственности, то и в этом случае передача права владения будет законна, если условия сделки прямо не запрещают такое действие.

В любом случае пересдачи землевладения субарендаторам, все запреты и условия первичного договора должны быть определены и в договоре субаренды.

При условии, что соглашение заключено на срок менее года и регистрация перехода прав на землю не нужна, то к нему стоит приложить:

  • акт приема-передачи участка;
  • если были разногласия при заключении сделки – протокол их урегулирования;
  • дополнительные соглашения к договору, если они оформлялись.

Если же срок субаренды более года, то список бумаг будет отличаться:

  • согласие собственника на появление в отношениях субарендатора;
  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение земельного участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды.

рассмотрение дел в суде

Как и любой договор, субарендное соглашение можно составить в любой юридической конторе. Цена оформления гражданских сделок в разных субъектах различна, но найти дешевле тысячи рублей едва ли получится.

Можно оформить соглашение у нотариуса – это хоть и необязательно, но позволит избежать проблем из-за отсутствия юридических знаний при составлении договора.

Нотариальные услуги стоят дороже, и начинаются от трех с половиной тысяч рублей, хотя и эта цифра имеет отличия в зависимости от региона нахождения нотариальной конторы.

Для заключения договора субаренды владелец участка и пользователь, который передает свои права третьему лицу, должны представить ряд документов, без которых реализация сделки невозможна.

Собственнику необходимо направить следующее:

  1. Договор аренды.
  2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  3. Выписка из Единого реестра недвижимости.
  4. План или схема, с подробным описанием земельного участка, то есть необходима информация о месте расположения, границах и площади арендуемой территории.
  5. Учредительная документация. В данном случае это будет устав организации.
  6. Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя либо паспорт человека.
  7. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе.
  8. Решение собрания учредителей либо другого уполномоченного органа о назначении руководителя юридического лица.
  9. Доверенность на заключение сделки. Такое правило применимо в случаях, когда интересы собственника представляет уполномоченное должностное лицо либо законный представитель.
  10. Сведения о финансовом балансе организации или индивидуального предпринимателя.
  11. Решение общего собрания учредителей или иного уполномоченного органа о передаче участка в субаренду.
  12. Согласие собственника.

Арендатор должен будет предоставить:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о государственной регистрации в качестве организации или индивидуального предпринимателя, либо паспорт физического лица.
  3. Документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов.
  4. Выписка из Единого реестра юридических лиц.
  5. Решение общего собрания акционеров, учредителей или Совета директоров о назначении руководителя.
  6. Доверенность уполномоченному должностному лицу или законному представителю на совершение сделки.
  7. Сведения о состоянии финансового баланса организации или ИП.
  8. Решение собрания учредителей либо иного органа о передаче участка в субаренду.
  9. Согласие собственника.
  10. Сведения о состоянии земельного участка на момент его передачи в субаренду.

Третье лицо должно представить в данном случае документы, подтверждающие его полномочия. К ним относится устав, доверенность законного представителя, паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве компании или индивидуального предпринимателя.

На практике все стороны представляют копии указанных документов. При этом необходимо заверить их нотариально.

Образец договора субаренды земельного участка
Образец согласия собственника о заключения субаренды

Образец договора здесь.

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ земельного участка № 6237

г. Екатеринбург                                                                         «11» октября 2016 г.

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый № 63:36:822883:882, именуемый в дальнейшем – участок, площадью 5000 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.

Высоцкого, 84, во временное владение и пользование за плату. Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Указанный выше участок принадлежит Арендатору на праве аренды согласно договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли) №77723 от «05» октября 2016 года.

1.3. Целевое назначение участка для огородничества

1.4. На момент подписания настоящего договора на участке находятся: капитальная постройка сторожки, площадью 40 кв. м., теплица внутренней площадью 300 кв. м (остекленная).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить во владение и пользование Субарендатора участок в течение 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего договора. Факт передачи участка в субаренду по настоящему договору будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на земельный участок;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • не вмешиваться в хозяйственную деятельность Субарендатора за исключением случаев, установленных законодательством РФ;
  • зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
  • принять участок после прекращения действия настоящего договора;
  • выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.2. Арендатор вправе:

  • контролировать использование участка в соответствии с его назначением, установленным настоящим договором и договором аренды земли;
  • получать арендную плату по настоящему договору;
  • осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.

2.3. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшение его состояния;
  • вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором;
  • возвратить имущество в течение 20 дней после прекращения настоящего договора. Факт возврата участка в соответствии с настоящим договором будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
  • зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
  • выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
Предлагаем ознакомиться:  Как оформить дарственную на долю в квартире? Как составляется договор дарения доли?

Понятие субаренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

  • обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
  • внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
  • преимущественно срочный характер отношений;
  • отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
  • точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).
Критерий для сравнения Аренда Субаренда
Кто выступает арендодателем Непосредственно собственник имущества Владелец имущества, который арендует его у другого лица
Необходимость получения разрешения на сделку Отсутствует Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам
Ограничения по сроку Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его
Условия договора  Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) Не должны противоречить или изменять условиям основного договора
Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности Обязательно практически во всех случаях Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

  • получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
  • имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
  • обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
  • должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

составление иска

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

Sum=S* С * К1 * К2,

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

кадастровая схема земельного участка

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому могут стать предметом гражданского договора, в том числе и договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка в 2017 года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора?

То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.

Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.

 Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу
 Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору

: как взять в аренду земельный участок

Существующие риски

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.

 Недобросовестные арендаторы если владелец имущества проживает далеко от объекта аренды, и не может постоянно контролировать его, риск того, что имущество будет «пересдано» очень велик. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки
 Не ответственные субарендаторы риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование имуществом или не оплатит коммунальные услуги, существует. Не всегда просто отстоять свои интересы в суде! Поэтому нужно регистрировать договор. Конечно, если речь идёт о кратковременной субаренде, многие пренебрегают этим положением
 Вероятность порчи имущества такой риск также велик. Например, сдаётся земельный участок, на котором построена баня. Субарендатор нанёс бане ущерб. Такие моменты нужно фиксировать в договоре
 Если владелец земли решит досрочно расторгнуть договор аренды то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть этот участок, так как договор субаренды расторгается «автоматически»

Форма договора

Если срок использования объекта превышает двенадцать месяцев, либо одной из сторон является юридическое лицо, договор заключается в письменной форме.

оформление документов при разделе имущества

В данном случае значение имеет один из двух факторов – статус одной из сторон сделки либо продолжительность аренды. Оформлять договор можно с использованием обычной офисной бумаги. Некоторые участники применяют уже готовые бланки.

Содержание

Законодательными актами не утвержден образец договора, обязательный для применения сторонами. Договор составляется в произвольной форме. В тексте документа необходимо отразить всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

В такой перечень входят следующие данные:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – название организации, фамилия, имя, отчество физического лица. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия руководителя, законного представителя, и личность человека – устав, свидетельство о регистрации в качестве организации либо индивидуального предпринимателя, доверенность, паспорт.
  3. Предмет договора. Здесь необходимо подробно описать объект субаренды – местонахождение, площадь и границы земельного участка.
  4. Стоимость договора. В данном разделе указывается не только сумма субарендой платы, но также порядок расчетов. На практике чаще всего в качестве способа используется перечисление денежных средств на расчетный счет другой стороны, предоставившей земельный участок.
  5. Права и обязанности участников сделки. В этом разделе указываются возможности каждой из сторон инициировать внесение поправок в текст документа, а также досрочное прекращение договорных отношений. В качестве мер ответственности, как правило, устанавливается выплата штрафа, неустойки или пени, в случае нарушения условий соглашения.
  6. Срок действия договора.
  7. Банковские реквизиты и адреса сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Что можно сделать чтобы приставы не забрали машину за долги

Договор подписывается обоими участниками сделки и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом сторонам необходимо поставить свои росписи на каждом листе документа. Подобный подход позволит избежать фальсификации содержания договора.

Срок действия

Срок действия договора определяется сторонами сделки. При этом продолжительность действия соглашения с третьим лицом, не должна превышать временной период основной аренды. Если изначальным документом срок действия не был установлен, то и последующая сделка может быть заключена на неопределенный срок.

В такой ситуации каждая из сторон имеет право в любое время прервать договорные отношения, предупредив другого участника о своем намерении не позднее чем за три месяца до планируемой даты расторжения соглашения.

Субарендатор должен выплачивать полную сумму, оговоренную при заключении сделки. Оплата может производиться любым удобным способом для обеих сторон, в том числе передачей прав на собственность или предоставлением услуг.

S Площадь участка.
C Базовая ставка.
K1 Личный коэффициент.
K2 Региональный коэффициент.

Сроки выплат устанавливается в стандартном порядке. Вторичный арендатор должен соблюдать установленные в договоре условия.

Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.

Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:

  1. Если есть соглашение между сторонами сделки.
  2. По решению судебной инстанции.

Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.

Как оформляется?

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
  3. Регистрация документа в Гос. Реестре.
  4. Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

аренда участка у частного лица

Важные нюансы:

  • регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
  • договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Какие документы требуются для заключения сделки:

  • паспорта участников;
  • первичный договор аренды;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
  • разрешение от владельца в письменном виде;
  • прочая документация на участок;
  • график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.

Может потребоваться и другая документация.

Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.

Заключение договора

Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.

В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.

В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.

Регистрация

Участок в аренду

Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.

Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.

Порядок составления такого документа определяется отдельными положениями действующего законодательства и предусматривает указание в таком документе всей обязательной информации. Сегодня мы расскажем о том, как правильно составить такой акт и какие сведения должны присутствовать в нем обязательно.

Существует ряд требований и правил, которые требуется учитывать при заключении итогового соглашения. Данные требования очень важны, поскольку без их исполнения документ будет считаться недействительным, а значит и сделка не получить правовой значимости.

Чтобы исключить возможные проблемы в дальнейшем, специалисты рекомендуют воспользоваться образцом соглашения субаренды от 2017 года, где все указанные моменты уже учтены. Речь идет о следующих моментах:

  1. Документ должен иметь обязательную ссылку на основной договор аренды с указанием даты и места соглашения, а также, его номера. Это необходимо сделать, чтобы подтвердить право арендатора распоряжаться землей. Дополнительно потребуется указать информацию о госрегистрации акта.
  2. В качестве приложения к договору, должно быть предоставлено письменное разрешение владельца надела, с указанием, что он разрешает арендатору передавать имущество в субаренду.
  3. Срок субаренды не должен превышать период действия основного договора.

Чтобы иметь представление о том, как составляется акт субаренды, стоит выяснить, чем отличается такой документ от стандартного арендного соглашения. На самом деле, различий немало и каждый момент должен приниматься во внимание при оформлении акта:

  • арендатор получает землю у владельца, а субарендатор у нанимателя;
  • основанием для передачи имущества в первом случае служит свидетельство о праве собственности, а во втором, письменное разрешение владельца и пункт о возможности субаренды, прописанный в основном договоре.

Чаще всего, речь о субаренде идет тогда, когда владелец надела не желает пользоваться землей, но хочет передать ее в аренду сразу нескольким лицам. Для выполнения всех необходимых действий, в рамках действующего арендного соглашения, владелец земли предает соответствующие права арендатору.

Мы уже отмечали, что для составления соглашения субаренды стоит воспользоваться действующим образцом документа. Найти такой бланк в интернете не составит никакого труда. Достаточно посетить профильный сайт и найти подходящий вариант документа.

Правильное составление документа требует письменной формы с указанием необходимых данных и за подписями сторон.

В отсутствие такого документа, все действия лица, допущенного на земельный надел, будут вменяться нанимателю, поскольку изначально именно он принял на себя обязательства по сохранности участка.

Составить такой документ можно только с разрешения собственника земли, а также, при наличии письменного согласия с его стороны.

Предметом соглашения выступает право сторон на пользование землей и сам участок. Данный пункт является обязательным в документе, поэтому стоит заранее определиться с тем, что указывать.

При передаче прав на землю в рамках субаренды, пользователи должны соблюдать определенные требования, прописанные в ГК РФ и в ЗК РФ.

В данных кодексах указано, что земля должна использоваться строго по целевому назначению и гражданин, принявший на себя обязательства, должен соблюдать установленные санитарно-гигиенические требования.

Участок без аукциона

Важным пунктом соглашения является информация об арендной плате.

Документ должен содержать сведения о порядке проведения расчетов, причем, арендатор может устанавливать для третьего лица сумму к уплате больше той, которую вносит сам.

Помимо перечисленных моментов, в акте прописываются полные данные на каждого участника, а в завершении документ заверяется их подписями.

Заключение

Акт субаренды земли – это стандартная форма, к которой участники сделки прибегают при наличии определенных условий и обстоятельств.

документа основывается на пунктах основного арендного соглашения и учитывает порядок и условий передачи имущества третьему лицу во временное пользование.

Только при соблюдении установленного порядка получится исключить возможные проблемы в будущем.

Основные условия

Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:

  1. Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
  2. Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
  3. При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.

Продление договора субаренды происходит по взаимному согласию сторон. При этом такое условие должно быть отражено в тексте договора. Продление срока субаренды возможно только в пределах времени действия основного договора.

Оформление договора

В 2019 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.

Государственная регистрация

Законом предусмотрена государственная регистрация договоров. В отношении сделок с земельными участками это является обязательным условием. Суть такой процедуры заключается во внесении договора в специальный учетный перечень.

В качестве заявителя может выступать любая из сторон. Однако независимо от статуса инициатора, для того, чтобы зарегистрировать договор необходимо представить документы, послужившие основанием для заключения сделки – сведения о сторонах, план или схема участка, свидетельство о регистрации в качестве ИП или организации, паспорт физического лица, основной договор аренды, согласие собственника. Также инициатор обязан составить заявление о проведении процедуры фиксации соглашения.

Порядок внесения платежей

Заключение договора субаренды земельного участка

При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.

Способ расчетов остается на усмотрение сторон:

  • наличные;
  • безналичный платеж;
  • расчет путем оказания каких-либо услуг;
  • передача прав в отношении определенной собственности.

Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.

В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:

  • S ‒ площадь надела;
  • C ‒ базовая ставка;
  • K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
  • K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector