Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения?

Как заключить договор аренды нежилого помещения

Законодательная сторона условий договорных документов.

Любой договор аренды помещения включает в себя три основных аспекта, которые должны быть в нём отображены. Это плата за аренду, субъект данного договора и его объект. В зависимости от специфики арендных условий, могут также быть оговорены и дополнительные условия соглашения, такие как период действия договора, обязанность по оплате коммунальных услуг, по обслуживанию помещения и прочие. Это зависит от того, какие дополнения пожелают внести стороны. Остановимся на каждом аспекте договоров аренды.

• Субъект договора. Одним из самых важных условий договора является предоставление полной информации о его участниках. В данном случае это арендодатель и арендатор недвижимости. Это условие предусматривается статьей №606 ГК. Договор аренды недвижимости непременно должен содержать полные реквизиты и одной и второй стороны. Если в договоре присутствуют не только арендатор и арендодатель, но и третьи лица, это должно быть отмечено в документах.

• Объект данного договора. В документах должна быть указана полная информация о том объекте, который сдается в аренду, а также необходимо предоставить кадастровый паспорт этого объекта. Объектом в данном случае может быть постройка, жилое или нежилое помещение и любое другое недвижимое имущество. К данным, которые должны быть указаны в документах, относят фактический адрес объекта, его площадь, информацию о человеке, который имеет права собственности и другую идентифицирующую информацию. Подробнее с постановлениями об объекте договора можно ознакомиться в пункте третьем, статьи №607 ГКРФ.

• Оплата аренды. В любом договоре об аренде недвижимости необходимо указать четкую сумму, которую арендатор обязуется выплачивать арендодателю за определенный период. Выражается эта сумма в рублёвом эквиваленте и устанавливается на основе взаимного соглашения участников договора. Данные правила указаны в первом пункте статьи №654 ГКРФ, где с ними можно детально ознакомиться.

Каждый из субъектов должен иметь на руках копию договора, подтверждённую подписями всех участников сделки. Все обязанности и права сторон указаны и рассмотрены в законодательстве, а если возникает спорная ситуация, то наверняка её аналог уже был разрешен при помощи судебного разбирательства, стоит лишь поискать необходимую информацию.

Если договор аренды помещения не соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, он может быть признан недействительным. Это может послужить причиной возникновения ряда проблем, которые будут неприятны как для арендатора, так и для второй стороны договора. Например, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, а тот, в свою очередь, может не выполнять условий недействительного договора, который и стал причиной тому, что съемщик не обязан выплачивать неустойки.

• Указание того временного периода, на протяжении которого будет действовать данный договор. Срок договора может быть различным, согласно пункту два статьи №610 ГК, это может быть неопределенный термин, срок до года или более одного года.

как заключить договор аренды нежилого помещения

• В договоре может быть выделен пункт, который указывает, какие обязательства берет на себя арендатор касательно недвижимости. Зачастую, обязательство по содержанию помещения и поддержанию его состояния берет на себя тот субъект, который берет объект в аренду. При условии того, что это прописано в договоре, арендатор может быть ответственным и за проведение капитального ремонта в помещении.

• Довольно целесообразным будет ввести в договор аренды нежилого помещения пункт о его страховании. Зачастую, предприятия, которые арендуют помещения для коммерческой деятельности, используют их либо для продажи товаров, либо для хранения каких-либо ценных вещей. Помимо страхования, можно также оговорить охрану помещения в договоре.

• Для того чтобы права обеих участников договора были защищены, необходимо внести в документы пункт с информацией об их ответственности в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, если не будут соблюдены условия договора, или какая-то из сторон пожелает досрочно остановить аренду, в договоре должен быть пункт, который содержит информацию о том, какие меры в таком случае будут приняты к этому участнику договора. Это может быть штраф, выплата установленной неустойки или способы влияния на субъект, который нарушает договорные условия.

• Для того чтобы избежать лишних конфликтных ситуаций и длительных препирательств, следует обозначить в договоре пункт, который будет четко указывать порядок решения всех спорных ситуаций между участниками сделки.

• В договоре должны быть предписаны варианты действий при возникновении непредвиденных обстоятельств, которые повлекут за собой невозможность дальнейшего соблюдения условий договора. Например, неожиданные поправки в законодательстве, экстренные ситуации или сильное повреждение арендуемого объекта. То, какими будут действия в таких ситуациях, необходимо предусмотреть во время составления договорных обязательств.

Учитывая то, что все объекты недвижимости являются индивидуальными, также как и их арендные условия и пожелания арендаторов, вы можете внести в договор аренды недвижимости любые другие ограничения или требования. Главное условие заключается в том, что все пункты договора должны соответствовать законодательству и положениям договора, а также быть согласованными между участниками. В договоре вы также можете указать и условия правовых отношений касательно тех субъектов, которые каким-либо образом влияют на заключение сделки.

Начнем с того, что прежде, чем физическому лицу приступить к оформлению договора аренды нежилого помещения, необходимо уяснить, что данное лицо должно являться представителем юридического лица. То есть, сам по себе гражданин не может арендовать нежилое помещение. А вот в качестве представителя организации, который занимает определенную должность вполне.

Очень часто компании, чтобы избежать выплаты большой суммы налоговых взносов, ведь с юридических лиц налоги взимаются в большем объеме, стараются заключать сделки от имени своих сотрудников. Такая мера позволяет убить сразу двух зайцев.

Во-первых, компания избавляется от больших сумм налогов и взносов, а во-вторых, зарегистрированные в договоре лица несут ответственность по выполнению акта, и следят за тем, чтобы пункты договора не были нарушены оппонентом.

Поэтому, необходимость оформления юридического лица в данном вопросе зависит от целей, которые вы хотите достичь. Однако, в законодательстве нет упоминания о том, что договор должен в обязательном порядке заключаться только от имени юридических лиц.

Эталон договора аренды нежилого помещения

Образец любого договора аренды помещения магазина состоит из преамбулы и основной части, содержащей права и обязанности сторон, описание предмета договора и прочие аспекты.

1.    Предмет договора аренды помещения под магазин. Необходимо максимально его расписать: точный адрес, этаж, номер помещения, площадь. Приложить план здания, где контрастным цветом выделен арендуемый участок.

2.    Использование помещения. Здесь обычно в образце договора аренды магазина арендодатель расписывает запреты совершения каких-либо действий над помещением арендатором.

3.    Доступ в помещение, соглашение об охране. Тут расписываются права собственника на периодическую проверку имущества, при каких условиях и с какой частотой он может их осуществлять. Также оговаривается установка охранной сигнализации либо заключения договора на обслуживание охранной организацией.

4.    Срок аренды. Кроме согласования временных рамок текущего договора-образца аренды нежилого помещения магазина сюда включают и пункт, касающийся преимущественного права арендатора на заключении последующего договора об аренде.

5.    Госрегистрация бланка договора аренды магазина. Напоминаем, если срок аренды более одного года, то этот пункт надо включить обязательно.

Образец договора - стр.2

6.    Передача помещения и его возврат. Было бы не лишним составить акты приема-передачи помещения, где будет описано его состояние на момент этих действий. Важно прописать сюда и пункты относительно имущества арендатора, находящегося в этом помещении.

7.    Арендная плата. Этот подраздел следует в договоре аренды нежилого помещения под магазин в качестве образца расписать детально:

  • Составляющие оплаты – базовая основа, коммунальные и эксплуатационные (видеонаблюдение, клининг, вывоз мусора, дезинфекция и пр.) платежи;
  • У.е. — в какой валюте будет производиться оплата;
  • Дата платежа;
  • Размер депозита, распоряжение им арендодателя.

8.    Страховой договор. Страхование арендуемого имущества может в некоторых случаях спасти арендатора от разорения. Если по его вине помещению будут нанесены серьезные повреждения, страховая компания выплатит арендодателю соответствующую компенсацию.

Договор аренды помещения – это письменное соглашение, заключённое между двумя сторонами, по которой одна из них (арендодатель, субарендатор) обязуется предоставить другой (арендатору) недвижимое имущество во временное пользование за определённое вознаграждение. Недвижимое имущество – это согласно ФЗ №122 любые объекты, которые не могут быть перемещены без нарушения целостности. К ним относятся не только недра и земельные участки, но и капитальные строения, сооружения, предприятия, нежилые помещения.

Существуют следующие виды подвиды договоров аренды нежилого помещения:

  • Договор аренды зданий и сооружений;
  • Договор аренды предприятия;
  • Договор субаренды (сдача помещения в поднаём с разрешения собственника);
  • Договор аренды с последующим выкупом предмета соглашения;
  • Договор безвозмездного пользования помещением.

Именно первый вид сделок используется активнее всего. При составлении соглашения необходимо руководствоваться действующим законодательством.

Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК), глава 34, стст.606-625, 651-655, где заложены основы регулирования отношений.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК), глава 4, ст.22, освещающая особенности аренды земельных участков, а также ряд обременений на недвижимое имущество.
  3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указаны не только все возможные субъекты правоотношений, но и государственные органы, на которые возложена обязанность по регистрации сделок.
  4. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010, где разъясняется право на продление договора на неопределённый срок по его истечению в случае, если ни одна сторона не заявила о своём желании расторгнуть соглашение.
  5. Определение ВАС РФ от 09.09.2010 о разъяснении отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключённого менее чем на год, и впоследствии продлённым на неопределённый срок.

Также правоотношения регламентированы целям рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК, ЗК, а также закона «О государственной регистрации…».

Какие пункты соглашения являются первостепенными, а какие – вторичными? Без каких условий договор может быть признан недействительным? Это важнейший вопрос, который стоит перед участниками сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Трудовой договор на какой срок

Кому принадлежит право сдачи и найма?

Гражданин может осуществлять сдачу в аренду как физлицо, которое даже не является индивидуальным предпринимателем, так и оформив юридическое лицо.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, физическое лицо имеет возможность заниматься предпринимательской деятельностью без образования юрлица. Поэтому, чтобы не попасть под статьи и санкции уголовной или административной ответственности (статья 171 Уголовного Кодекса, статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях), если физлицо сдает помещение и не регистрирует юрлицо, нужно оформить ИП.

Индивидуальный предприниматель платит налоги в налоговой инспекции, а значит, его деятельность находится под контролем государства. В таком случае физическое лицо имеет право на осуществление сдачи в аренду нежилого помещения другим физическим или юридическим лицам.

Для того, чтобы факт передачи нежилого помещения в аренду вступил в законную силу, необходимо установить данный акт документально. То есть, граждане должны оформить друг с другом договор аренды.

Устное оформление акта аренды неприемлемо, ведь по сути, устная договоренность не закрепляет никаких правил, на основании которых функционирует договор аренды. Данный документ должен быть составлен по соответствующему образцу, учитывая правила, которые применяются при составлении акта.

Существенные условия договора: законодательный аспект

Среди обязательных условий, подлежащих отражению в тексте документа – субъекты и объект сделки, а также арендная плата. Однако стороны договора могут включить в соглашение и иные аспекты, в том числе – срок действия сделки, обязанность по обслуживанию помещения, а также другие важные детали.

  1. Субъекты правоотношений. Информация о сторонах договора, то есть арендаторе и арендодателе  – важнейшее условие сделки (ст.606 ГК). В тексте соглашения указываются их полные реквизиты. И если в сделке участвуют посредники (не арендатор и не владелец недвижимости), то это обязательно отражается в договоре. 
  2. Объект договора (п.3 ст.607 ГК). В соглашении указывается недвижимость, которая передаётся в аренду, а также данные, позволяющие её точно идентифицировать (адрес, площадь, данные о собственнике и другая информация). К договору приобщается кадастровый паспорт объекта (помещения, здания или сооружения).
  3. Арендная плата. Обязательное указание размера вознаграждения в пользу арендодателя закреплено п.1 ст.654 ГК РФ. Сумма должна быть выражена в рублёвом исчислении на основании соглашения сторон.

У каждого субъекта правоотношений (участника сделки) должна быть своя копия соглашения, которая подписана всеми участниками. Указанные требования уже закреплены в российском праве, а спорные ситуации — разрешены богатой судебной практикой.

Отсутствие данных условий позволяет признать договор незаключённым, что может повлечь негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Так, собственник помещения может в любой момент потребовать освобождения своих площадей. В то же время, арендодатель не сможет рассчитывать на взыскание неустойки в случае невыполнения арендатором своих обязанностей по договору. Наиболее проблемный аспект – это описание предмета договора, то есть объекта недвижимости, который передаётся во временное пользование.

  1. Срок аренды недвижимого имущества (п.2 ст.610 ГК). Как указывалось выше, договор аренды может быть заключён на неопределённый период времени, на срок менее года или на год и более.
  2. Обязанности сторон по проведению капитального ремонта и содержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии. Как правило, данное обременение ложится на арендатора, особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости. Однако ничто не мешает закрепить обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за собственником (арендодателем, субарендатором) помещения.
  3. Страхование и охрана объекта недвижимости. Поскольку коммерческие предприятия используют помещения как для торговли, так и для хранения товарно-материальных ценностей, указание данного пункта в договоре видится целесообразным.
  4. Ответственность сторон. Размер неустойки, а также иных форм принуждения к исполнению обязательств необходимо отразить в соглашении. Это позволит защитить права обеих сторон в тех или иных ситуациях, к примеру, при досрочном расторжении договора.
  5. Порядок урегулирования споров между сторонами сделки. Закрепление в тексте соглашения требования об обязательном досудебном порядке преодоления разногласий даёт возможность избежать изнурительных процессов.
  6. Особые условия. К ним относятся последствия сделки при форс-мажорных обстоятельствах, изменениях законодательства, а также иных ситуациях (гибель или значительное повреждение имущества), при которых соблюдение обязательств становится невозможным.

При необходимости, стороны могут прописать иные дополнительные условия — любые договорённости, которые покажутся им уместными. Единственное требование заключается в том, что они не должны противоречить нормам законодательства, а также положениям заключаемого договора. Дополнительные условия охватывают и правоотношения с другими субъектами, на которых может косвенно распространяться соглашение.

При составлении договора аренды нежилого помещения необходимо подготовить:

  1. Устав об учреждении компании.
  2. Подробные реквизиты компании.
  3. Заверенное свидетельство об организации компании.
  4. Госсвидетельство ИНН.
  5. Выписку о внесении в ЕГРП.
  6. Удостоверяющие полномочия документы представителя компании (арендодателя).
  7. Подтверждающие личность документы представителя компании арендатора.

Необходимо учитывать, что договор аренды, заключаемый сроком более 1 года, вступает в силу только после регистрации в Федеральной службе регистрации кадастров.

Для регистрации заключенного договора в ФРС необходимо предъявить следующие документы:

  1. Заполненное заявление о госрегистрации.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины.
  3. Подтверждающие полномочия лица подающего заявление о государственной регистрации (доверенность, заверенную в нотариальной конторе).
  4. Договор аренды на нежилое помещение.
  5. Письменное согласие собственника имущества на возможную передачу помещений в субаренду.
  6. Копию (паспорта), подтверждающую личность представителя арендатора.

Договор аренды нежилого помещения — это сделка, которая заключается между двумя сторонами. Как правило, арендодатель предоставляет арендатору объекты, которые не подлежат для жизни. К ним могут относиться офисы, помещение под производство, промышленные зоны. Как и любая сделка, договор аренды предполагает передачу территории арендатору в пользование за фиксированную ежемесячную плату. Типовой договор такого характера необходимо регистрировать в Росреестре.

Для юридических лиц:

  • свидетельство о госрегистрации в налоговой инспекции;
  • документ, содержащий индивидуальный налоговый номер (ИНН);
  • выписка из Росреестра юридических лиц;
  • правоустанавливающие документы на нежилой объект (договор купли-продажи, аренды).

Какие ошибки делают договор недействительным.

Договор может быть признан незаключённым или ничтожным и в других случаях помимо вышеперечисленных, на которых следует остановиться отдельно.

  1. Несоблюдение письменной формы (ч.1 ст.651 ГК). Соглашение должно быть подготовлено в виде единого документа в нескольких копиях, которые подписаны обеими сторонами сделки.
  2. Отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК). Если договор заключён на срок один год и более, то его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении Федеральной службы гос.регистрации.

На вопросе   когда требуется государственная регистрация  договора аренды, а когда нет,  остановимся более подробно.

Обязанность выполнения данного действия также можно прописать в договоре.

Обращаем Ваше внимание, что обязательной регистрации подлежат лишь вновь заключаемые на срок 1 год и более договора. Также следует знать, что договор, срок действия которого — с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014, считается подписанным на год, и его также нужно регистрировать (указанное положение распространяется на все аналогичные периоды времени).

Если соглашение было подписано на 11 месяцев, а по прошествии указанного срока – продлено, то это влечёт возникновение новых правоотношений. Соответственно, договор не нужно регистрировать в соответствующей Федеральной службе. При этом пошлина за указанное административное действие составляет 1 тысячу рублей для физических лиц и 15 тысяч рублей – для юридических.

Для регистрации договора аренды понадобятся следующие документы:

  • Заявление (заполняется по образцу);
  • Договор аренды в трёх экземплярах (две копии возвращаются сторонам сделки, третья – остаётся в Росреестре);
  • Технический паспорт арендуемого объекта с указанием площади помещений;
  • Документы, подтверждающие полномочия арендатора и арендодателя и удостоверяющие их правовой статус;
  • Справка об уплате госпошлины.

Образец договора - стр.4

Кроме того, если за одной из сторон соглашения имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (казенное или унитарное предприятие), необходимо предоставить справку, подтверждающую согласие собственника передаваемого объекта (муниципальные или государственные органы).

Существует еще ряд ситуаций, в которых договор может быть признан незаключенным, помимо тех, которые были рассмотрены выше. Далее рассмотрим такие ситуации подробнее.

Есть определенный стандарт оформления документов, согласно части первой статьи №651ГК, несоответствие которому приводит к потере юридической силы документа. В нем указано, что должен быть представлен единый экземпляр документа и несколько его копий, которые должны быть заверены всеми участниками данной сделки.

• Если договор заключается повторно, по истечению срок в один год, то он должен быть зарегистрирован;• Срок действия договора, который был заключен первого января текущего года и дата окончания которого тридцать первого декабря этого же года, считается годовым, поэтому также нуждается в гос. регистрации.

В эти рамки не только те договора, которые были заключены в первые дни года, но в любом другом месяце на аналогичный срок. • Если срок действия договора составляет одиннадцать месяцев, а после его окончания продлевается, то возникает новая форма правовых отношений, однако необходимости его регистрировать в ФС, нет.

Здесь действует другое условие: если вы являетесь физическим лицом, то потребуется оплатить пошлину равную одной тысячи рублей, для юридических лиц она составит пятнадцать тысяч. Во избежание переплат, такой договор кажется максимально выгодным. Если же соглашение составлено для аренды более, чем на год, то он начинает действовать только после того, как будет внесен в Росреестр.

• Заполненное, соответственно общепринятому образцу, заявление;• Договор аренды помещения, а также две его заверенные копии. Один документ отправится в Росреестр, оставшиеся два должны быть переданы участникам соглашения;• Документ, содержащий технические характеристики объекта и обязательно данные о его площади;

Образец договора - стр.5

• Бумаги, которые подтверждают полномочия и правовой статус обеих сторон договора: как арендатора, так и владельца недвижимости;• Справка, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины.• Если один из участников договора имеет право распоряжаться имуществом на основе оперативного управления, необходимо представить подтверждающий документ.

Так же поступают и в том случае, если объект находится в хозяйственном ведении у арендодателя. Справка должна подтверждать, что собственник данного имущества не против проводимых с ним операций. Зачастую такие ситуации возникают, когда объектом является казенное предприятие или же унитарное, а собственником являются или муниципальные или государственные органы.

Какие же еще документы необходимы для того, чтобы заключить правильный договор аренды помещения. Начинать подписывать и составлять договор не стоит до того, как полный пакет документов не будет собран. Часто возникает ситуация, когда в момент заключения договора, оказывается, что арендодатель не имеет права распоряжаться данной собственностью и не может сдавать её в аренду.

Предлагаем ознакомиться:  Спортивная страховка для ребенка - как оформить, где сделать и сколько стоит

Для того, чтобы избежать таких непредвиденных вариантов, необходимо заранее убедиться в правах человека, который сдает вам объект. Для этого должны быть предоставлены определенные документы, если не в оригинале, то в формате копий, заверенных нотариусом. Главное – убедиться, что все необходимые бумаги есть. Перечислим документы, которые необходимо собрать перед тем, как приступить к составлению договора.

• Удостоверение личности субъекта договора;• Доверенности, которые нотариально заверены, и подтверждают полномочия данного субъекта;• Документ, подтверждающий тот факт, что субъект является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;• Если вы – юридическое лицо, необходимо представить устав своего организации, который заверен нотариально;

Образец договора - стр.6

• Бумаги, которые подтверждают право арендодателя на сдачу объект: либо письменное заверенное согласие собственника, либо его собственное свидетельство, подтверждающее права собственности на данный объект;• Документация, которая содержит идентифицирующие характеристики недвижимого имущества, которое передается в аренду.

Учимся составлять правильный договор аренды недвижимости: рассмотрим его структуру, основные части и их особенности.

Обратите внимание на этот пункт, чтобы не наступить на те же грабли, что и другие арендаторы.

  • Вносите все, даже самые малейшие, нюансы в договор аренды помещения магазина. Нередко бывает, что арендодатель начинает «забывать» об устных договоренностях и не двузначно намекать, что чего нет на бумаге, то и не стоит обсуждать.
  • Не стесняйтесь вносить свои требования и пожелания в документ, не принимайте договор аренды здания магазина в варианте арендодателя как беспрекословный и необсуждаемый. Условия имеете право формировать вы вместе.
  • Нередко арендаторы оделяют своим пристальным вниманием только лишь один договор аренды помещения под магазин, игнорируя приложения к нему. А зря – те имеют не меньшую юридическую силу. Просмотрите правила эксплуатации, план здания, правила пользования помещением – важно, чтобы они не противоречили договору аренды торговой площади магазина.
  • Отсутствие юридической проверки арендодателя. Для предотвращения серьезных последствий не лишним будет проверить права собственности лица, сдающего вам помещение, на предмет договора, отсутствие каких бы то не было судебных разборок на его счет (это легко делается на сайтах судов). Настоятельно рекомендуется проверка правомочности, если ваш арендодатель – юрлицо.
  • Отсутствие твердо установленной платы за аренду. Это порождает массу споров: кто должен платить за коммунальные услуги, включен или нет в стоимость НДС, односторонне арендодателем или по обоюдному соглашению должна меняться оплата и при каких условиях.
  • Размытое описание предмета договора аренды нежилого помещения магазина. Будьте внимательны, если в договоре нет достаточного количества данных, позволяющих идентифицировать помещение, то такой документ является недействительным.

Прежде чем переходить к составлению и подписанию соглашения, необходимо собрать пакет документов, необходимых для сделки. Очень важно убедиться в том, что арендодатель действительно обладает правом передавать нежилые помещения в наём (поднаём). При отсутствии оригиналов подойдут нотариально заверенные копии, однако все бумаги обязательно должны быть в наличии.

Список документов, необходимых для заключения договора аренды

  • Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;
  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП;
  • Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;
  • Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его. 

Согласно устоявшейся практике, договор составляется по определённой схеме. Это позволяет сделать его логичным и последовательным, когда каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Несоблюдение данного алгоритма не влечёт недействительности соглашения, однако может произвести негативное впечатление на участников сделки.

Вводная часть

Здесь указывается наименование договора, дата и место заключения сделки, сведения о субъектах правоотношений. К ним могут относиться организации, действующие на основании уставов и представленные должностными лицами, а также физические лица, действующие на основании доверенности или от своего имени (подтверждается паспортом).

Предмет соглашения

Невозможность идентифицировать помещение, здание или сооружение, передаваемое в аренду, влечёт недействительность договора. Поэтому в данной части необходимо указать следующие детали:

  • Тип помещения (нежилое, часть нежилого) и его назначение (производственное, коммунально-бытовое, торговое, складское, иное);
  • Инвентарный номер, присвоенный техпаспортом;
  • Локализация (точный адрес, этаж, расположение на этаже);
  • Площадь объекта.

Отдельным пунктом можно прописать документы, на основании которых действуют субъекты сделки. Для арендодателя это соответствующее Свидетельство о гос.регистрации объекта недвижимости, его номер, серия, дата и орган выдачи. Для арендатора:

  • физического лица – документы, удостоверяющие личность (паспорт),
  • предпринимателя – выписка из ЕГРИП;
  • юридического лица – копия доверенности (для полномочного представителя), копия протокола решения учредительного собрания о назначении на должность (для директора).

Один из важнейших вопросов, который нуждается в тщательной проработке. Арендная плата может исчисляться следующими способами:

  • За единицу площади. Стоимость рассчитывается исходя из фактического размера помещений, передаваемых в пользование.
  • За объект аренды. Стоимость определяется целиком и не разбивается на отдельные составляющие.
  • За единицу основных и вспомогательных площадей. Дифференцированный подход отдельно исчисляет стоимость торговых и выставочных залов, а также подсобных и второстепенных помещений.

Способы передачи денежных средств:

  • Периодический (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально);
  • Единовременный (как правило, в начале срока аренды).

Законодательство позволяет использовать иные формы арендной платы, среди которых – выполнение арендатором услуг или работ в пользу арендодателя, выполнение работ, связанных с улучшением (реконструкцией) нежилого помещения и т.д.

Срок оплаты указывается в договоре (денежные средства должны быть внесены не позднее определённой даты, к примеру, 5 числа каждого месяца). В договоре можно прописать и способ перечисления денежных средств (на расчетный счет арендодателя, наличными). Что касается размера арендной платы, то она не может изменяться чаще, чем один раз в год (закреплено в п.3 ст.614 ГК), если иное не вытекает из договора.

Однако есть ряд случаев, при которых сумма оплаты может быть пересмотрена, в том числе в сторону уменьшения:

  • Ухудшились условия доступа к помещению. Это может быть связано с проведением дорожных или строительных работ, необходимостью доступа через «чёрный вход» а также с иными факторами.
  • Затруднились транспортные сообщения с объектом. Если в результате длительной реконструкции дорожных путей проехать к арендуемому помещению стало затруднительно, размер арендной платы может быть уменьшен.
  • Снизилась видимость объекта, наружной рекламы и вывески арендатора вследствие объективных причин. Это может быть связано со строительством новых зданий, закрывающих объект аренды, высадкой деревьев, установкой конструкций.

Арендодателю необходимо предоставить имущество к указанному сроку и в надлежащем состоянии, своевременно уведомить арендатора о решении провести капитальный ремонт предмета договора. Кроме того, в тексте соглашения можно прописать обязанность обеспечения контрагента энергией за свой счёт либо за счёт третьих лиц.

Арендатору необходимо использовать имущество в соответствии с условиями договора или по назначению, к указанному сроку вносить арендную плату, следить за техническим состоянием помещения, оплачивать коммунальные расходы. Кроме того, нельзя пересдавать либо передавать в безвозмездное пользование недвижимость третьим лицам без согласия собственника, использовать в качестве залога или делать предметом других обременений.

Обязанность о проведении текущего и капитального ремонта остаётся за сторонами сделки. Данное обременение может возлагаться как на арендатора, так и на арендодателя.

Соглашение может быть заключено на следующие периоды времени:

  • На определённый срок до 12 месяцев. В этом случае государственная регистрация договора не требуется.
  • На определённый срок 12 месяцев и более. Для такого соглашения государственная регистрация необходима.
  • На неопредёленный срок. Поскольку период действия договора не является существенным условием сделки, то он может не указываться в тексте. В этом случае действует правило ч.2 ст.610 ГК, в соответствии с которым соглашение считается заключённым на неопределённый срок. Регистрировать его в государственных органах не требуется.  

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, прекращён после истечения срока действия, а также досрочно в целом ряде случаев:

  • Форс-мажорные обстоятельства, повлекшие гибель сооружения;
  • Снос здания в установленном законом порядке;
  • иквидация арендатора либо арендодателя как юридического лица;
  • Смерть гражданина – индивидуального предпринимателя, либо аннулирование его регистрации;
  • Неисполнение сторонами договора условий соглашения.

Это очень важная часть соглашения, которую обязательно нужно прописать. Как правило, здесь указывается обязанность сдать и принять предмет сделки на основании соответствующего акта. Он составляется по количеству копий документа и хранится вместе с договором. При этом помещения, как при приёме, так и при возврате, должны быть в надлежащем санитарно-техническом состоянии, позволяющим использовать их по назначению.

В данном пункте необходимо указать следующие условия:

  • Ответственность арендодателя за противоправные действия в отношении имущества арендатора, размещённого на арендуемых площадях;
  • Порядок возмещения убытков, причинённых в результате ненадлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств;
  • Ответственность за ухудшение имущества арендатором либо третьими лицами, которые находятся в его подчинении.

В данной части договора указываются пункты, которые арендатор и арендодатель посчитают важными. Это может быть, к примеру, обязанность застраховать собственность, установить пожарно-охранную сигнализацию, обеспечить охрану помещений. Также сюда включается информация о порядке разрешения споров, возникших между субъектами правоотношений.

Арендатор и арендодатель приводят подробную информацию, которая позволяет идентифицировать их. Данные переписываются из паспорта, свидетельства о государственной регистрации ИП или юридического лица. Для всех организаций требуется заверка подписи печатью, также такое право есть за предпринимателем.

Указанные документы неразрывно связаны с соглашением, поэтому они также должны передаваться в органы Росреестра и сохраняться у обеих сторон сделки. На них можно ссылаться при разрешении споров, связанных с обоюдными претензиями арендатора и арендодателя.   

Каждый договор имеет свою определенную схему, по которой он должен быть составлен. Такая схема позволяет сделать договор простым для понимания, структурированным и логически обоснованным. Соглашение об аренде недвижимости не является исключением и тоже формирует по определенному шаблону. Если составленный договор не отвечает установленному алгоритму формирования, это конечно не может стать причиной для признания его недействительным, но может создать негативное впечатление у всех сторон данного соглашения.

Правила оформления

При составлении договора необходимо учитывать некоторые его особенности.

Предмет договора

В заключаемом договоре обязательном порядке должно быть: полное описание арендуемого объекта с указанием адреса, этажа, где расположены помещения, занимаемой площади, а также приложен точный поэтажный (если необходимо) план всех помещений.

При заключении договора проверяются (свидетельство на право собственности, доверенность на право заключить договор, договор аренды) документы арендодателя и арендатора.

В договоре должно оговариваться право арендатора сдавать арендуемые помещения в поднаем субарендатору. В договоре также должны быть указаны права третьих лиц (если таковые имеются) на сдаваемые помещения с указанием обременения.

При сдаче в аренду помещений, ранее относившимся к жилым, должно быть документальное подтверждение с разрешением перевода в нежилой сектор. В договоре указывается специализация предприятия, которое будет размещено в арендуемом помещении при нарушении данного пункта, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно.

В законодательной базе нет подробной информации об оформлении и содержании типового договора, поэтому участники могут вносить правки по обоюдному согласию на любом этапе сделки. Несмотря на это, договор аренды помещения должен содержать основную информацию об участниках сделки, о стоимости объекта, о правах и обязанностях каждой стороны.

Предлагаем ознакомиться:  Ответственность магазина за продажу некачественного товара

Особенности сделки:

  1. Так как предметом договора является нежилой объект, то арендатор может делать узаконенную перепланировку помещения, оформлять на свой вкус и использовать его для рабочих целей.
  2. Помещением могут пользоваться третьи лица.
  3. В отличие от аренды жилых объектов, арендатор может использовать территорию для ведения, как личного хозяйства, так и предпринимательской деятельности.
  4. Арендатор может вести любую законную предпринимательскую деятельность. Чтобы избежать претензий со стороны владельца, необходимо обсуждать вопрос о характере деятельности арендатора на стадии заключения сделки.

Предмет договора

Предмет сделки — это важная часть при составлении договора. В данном пункте указывается информация о характере и предмете сделки. Например, если сдается офисное помещение, то в пункте указывается тип здания, этажность, площадь в квадратных метрах, инвентарный номер. А также указывается информация о том, для чего арендатор будет использовать офисное помещение.

Предмет договора должен точно отображать характер сделки.

Нельзя указывать «куплю-продажу», если собственник предоставляет право пользования территорией на определенный период. В случае с арендой нежилой территории, важно указывать и коммунально-бытовое обеспечение, проведенное к помещению. Например, наличие горячей воды, интернет кабелей или телефонной связи.

После заключения типового договора, арендатор обязан предоставить объект в использование. Для этого заключается акт приема-передачи нежилого помещения, который является важным приложением к основному договору.

Что содержит акт приема-передачи:

  • опись имущества нежилого помещения. Этот пункт особенно важен, когда территория имеет профессиональное дорогостоящее оборудование;
  • состояние помещения. Для этого две стороны делают осмотр нежилого объекта и проверяют состояние коммуникаций.

Сроки аренды

В графе «Срок аренды» необходимо указывать точный период использования объекта, начиная с момента подписания настоящего договора и акта приема-передачи. В данном пункте должна содержаться информация о расторжении договора до окончания срока. Например, если арендатор решил продлить срок использования нежилой территории, то он должен уведомить об этом арендодателя заранее.

Особенности пункта:

  • по истечению срока, действие договора автоматически продлевается, если с одной из сторон отсутствуют какие-либо возражения. Условия сделки при этом не меняются;
  • пункты договора могут изменяться по истечению срока действия сделки (строго по обоюдному согласию).

Арендная плата

По типовому договору арендная плата устанавливается в денежном эквиваленте, при этом арендатор может оплачивать сумму, как наличными, так и банковским переводом. В пункте указывается общая стоимость арендной платы.

Договор аренды — это гарантия своевременной ежемесячной оплаты, поэтому важно прописывать сроки.

Например, арендатор должен вносить плату каждый месяц не позднее установленного числа. Во многих случаях в стоимость аренды не входит сумма за потребление коммунальных услуг, только если этот пункт не предусмотрен настоящим договором.

Арендодатель — это лицо, предоставляющий территорию в пользование за установленную плату. Им может быть как собственник, так и посредник или другой арендатор, который сдает помещение под субаренду.

Права и обязанности арендодателя:

  1. Как заключить договор аренды нежилого помещенияОбязан предоставить территорию в надлежащем и в пригодном состоянии для пользования, в соответствиями с условиями, указанными в договоре.
  2. Вправе проверять помещения один раз в месяц по договоренности с арендатором. В экстренной ситуации количество посещений может увеличиться.
  3. Требовать прекращение действия письменной сделки, если со стороны арендатора были выявлены нарушения. А также требовать возмещения ущерба, нанесенного арендатором.
  4. Обязуется не мешать арендатору вести предпринимательскую или личную деятельность, которая ранее была оговорена.
  5. Проводить капитальный ремонт каждые несколько лет.

Арендатор — это лицо, который пользуется предоставленным нежилым помещением за определенную плату. Арендатор обязан:

  • регулярно выплачивать ежемесячную арендную плату, без отсрочек;
  • поддерживать имущество собственника, описанное в договоре, в надлежащем состоянии;
  • требовать уменьшения ежемесячной аренды;
  • заключать договор на новый срок, если арендодатель не имеет претензий;
  • вести только законную предпринимательскую деятельность.

Для возмещения убытков и гарантирования надлежащего исполнения настоящего договора, в сделке прописывается пункт об ответственности сторон.

Главные нюансы:

  1. Как заключить договор аренды нежилого помещенияАрендатор обязан выплатить пени (неустойку) в случае просрочки арендной платы. За каждый просроченный день арендатор обязуется выплачивать до 0,02% от ежемесячной суммы.
  2. Арендодатель не вправе расторгать договор раньше установленного срока, если нет оснований.
  3. Арендодатель может обращаться в судебные инстанции для взыскания задолженности, если арендатор имеет просрочку по арендной плате более чем два месяца.

Изменение условий договора уместно только при обоюдном согласии. Все правки вносятся в новый договор, и подписывается каждой стороной. В этом случае, ни арендатор, ни арендодатель не могут изменять условия без предварительного соглашения.

Расторжение договора:

  • можно аннулировать действие сделки по обоюдному согласию;
  • признать действия договора недействительным может суд, если есть на то основания. например, если арендатор не выплачивает ежемесячную арендную плату, портит имущество собственника или ведет запрещенную деятельность.

С юридической точки зрения, конфликтные ситуации и споры лучше решать в досудебном порядке. В случае, когда невозможно прийти к обоюдному согласию и способу решения конфликта, тогда можно подать исковое заявление в суд, где будет указана подробная информация обо всех обстоятельствах спора.

Договор аренды нежилых объектов – не только распространенная сделка, но еще и достаточно сложная, по своему характеру. Необходимо изучить юридическую сторону, подготовить документы и тщательно проработать все пункты договора, чтобы заключить успешную сделку.

Существуют основные правила, которых стоит придерживаться при составлении акта аренды нежилого помещения:

  1. Как заключить договор аренды нежилого помещенияВ первую очередь необходимо использовать белый чистый лист формата А4.
  2. Документ стоит составлять на компьютере стандартным шрифтом. Однако в случае, если акт составляется от руки, нужно использовать синюю или черную пасту, писать понятным почерком без ошибок.
  3. Если вы хотите использовать образец договора, то внимательно посмотрите на дату, когда он был выложен. Учтите, что в законодательстве постоянно происходят изменения, и данный документ должен соответствовать нормам, которые действуют именно на сегодняшний день.
  4. Не нужно уделять внимание подробностям в договоре. Пишите только конкретику, отказываясь от лишних описательных мыслей.
  5. В написании документа используйте только действующие на сегодняшний момент документы, информация из которых соответствует действительности.
  6. При желании вы можете обратиться к нотариусу, который за отдельную плату не только проверит правильность составленного вами акта, но и заверит договор, тем самым, придав ему законную силу ещё до момента регистрации.

Налогообложение

Граждане, осуществляющие сдачу недвижимости в виде нежилого помещения в аренду, обязываются платить налоги. Это необходимо для того, чтобы государство не инициировало в отношении них административное или уголовное производство.

Справка! На сегодняшний день налогообложение деятельности, связанной с арендой помещения равна 13% от суммы выручки.

Как правило, 13% исчисляются от суммы, которая была получена за один календарный месяц. Для того, чтобы правильно высчитать данную сумму, необходимо предоставлять налоговой инспекции отчет о полученных средствах.В случае безвозмездной сдачи или передачи в субаренду налогооблагаемая база высчитывается несколько иначе.

Прекращение и продление договора

При изъявлении одной из сторон желания завершить работу, необходимо соблюсти определённую процедуру. Если в тексте соглашения не указан период его действия, то оно прекращается в одностороннем порядке. Так, арендатор или арендодатель должен уведомить своего контрагента не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты выхода из договора. По соглашению сторон указанный срок может быть снижен.

Существует ряд особенностей правоотношений по срочным договорам. Если соглашение было заключено менее чем на один год, и по истечению указанного срока ни одна из сторон не выразила желание прекратить правоотношения, то он считается пролонгированным на неопределённый период времени. Такой договор также не нуждается в государственной регистрации. Данное обстоятельство может быть прописано в тексте соглашения.

Дополнение

Хотите заказать разработку договора аренды профессионалам ? Рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом «Правовед». 

Регистрация

Регистрация договора аренды происходит в территориальном отделении Росреестра. Для этого участники соглашения должны представить следующие бумаги:

  • письменное заявление;
  • договор аренды нежилого помещения. Число экземпляров заготавливается по количеству участников сделки. Кроме того, один образец остаётся в Росреестре;
  • гражданские паспорта, если сделка заключается между физическими лицами. Договоры между юридическими лицами подкрепляются учредительной документацией и уставом предприятий;
  • кадастровая и техническая документация;
  • бумаги, свидетельствующие о правах владения арендатора.

Обратите внимание, что регистрация договора аренды облагается госпошлиной. Сделки между частными (физическими) лицами обойдутся в 1 000 рублей. Аналогичная процедура между организациями (юридическими) лицами будет стоить 15 000 рублей. Пошлина делится равными частями на всех участников соглашения.

Договор аренды между физлицами обязателен к регистрации, если вы не хотите понести уголовную или административную ответственность за сокрытие своих доходов от государства в лице налоговой инспекции.

Если вы хотите, чтобы ваш договор аренды был на балансе у государства, а в случае, если ваши права были нарушены, вы имели возможность защитить их надлежащим образом, мы рекомендуем вам зарегистрировать договор аренды.

  1. Для этого вам необходимо явиться в государственное учреждение, которое именуется Росреестром.
  2. В Росреестр предоставляется не только составленный и подписанный сторонами договор аренды, но и сопроводительные документы.
  3. Стороны договора также должны явиться.
  4. На основании рассмотрения и проверки документов, сотрудники Росреестра регистрируют договор или отказывают вам в этом, ссылаясь на ошибки.

Досрочное расторжение

Отдельно стоит упомянуть соглашение о расторжении договора. Если документ составлен на определённый срок, то права и обязанности сторон автоматически заканчиваются с истечением установленных временных рамок. Однако на практике встречается и досрочное расторжение сделки.

Обратите внимание, что расторжение возможно по обоюдному согласию либо в одностороннем порядке. В обоих случаях, стороны должны получить уведомление о предстоящей процедуре не менее чем за три месяца.

Соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке возможно в случае грубых нарушений условий сделки одной из сторон. Если инициатором разрыва правовых отношений является арендодатель, арендатор вправе требовать компенсацию. Если инициатором является арендатор, компенсация законом не предусматривается.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector