Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону в 2019 году - ГК РФ

Как по закону сдать квартиру

Закон об аренде жилых помещений

Правовые основы найма жилой площади на возмездной основе заложены в главе 35 ГК РФ. Там содержаться требования к договору аренды, основные права и обязанности сторон, условия расторжения соглашения и т.д.

Основным документом, который регулирует отношения конкретного арендатора и владельца квартиры, является договор. Поэтому целесообразно ознакомиться с общими положениями о договоре, закреплёнными в подразделе 2 раздела 3 ГК РФ.

Граждане, желающие детально разобраться в том, как легально получать доход от найма жилья, могут изучить налоговый кодекс РФ. Основная информация, касающаяся физических лиц, содержится на сайте ФНС. Также можно проконсультироваться по отдельным вопросам по телефону управления налоговой службы, действующей на территории проживания гражданина.

При заключении договора владельцу нужно будет представить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • доверенность, если соглашение подписывает представитель собственника;
  • выписку из домовой книги, где содержится информация обо всех зарегистрированных в помещении гражданах;
  • согласие каждого из прописанных на то, чтобы в квартире проживали арендаторы на возмездной основе.

Некоторые граждане могут потребовать выписку с лицевого счёта, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

От квартиросъёмщика потребуется только паспорт.

Зачем законно сдавать квартиру

Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями.

Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду.

Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты.

Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов.

В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ). Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты.

Как по закону сдать квартиру

Рынок аренды традиционно является «серым», и сколько на нем совершается сделок — подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя. Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%.

Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда. При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом.

Все они заключаются в письменной форме. В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая.

В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей.

Предлагаем ознакомиться:  Правила проведения ремонта в многоквартирном доме 2019

Стандартным условием является установление гарантийного платежа — денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.). Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре.

Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире.

Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование.

Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости.

КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Надо регистрироваться как ИП? Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ.

Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо.

Второй вариант — арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год. Есть еще один вариант — приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП.

Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен «переходить» на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью.

Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади. Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru.

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП.

Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.

Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности при продаже квартиры между бывшими супругами

Налог на недвижимость

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов.

ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей.

Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП. Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок.

Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово — в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области — 7,2 тысячи рублей.

Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди.

Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем.

Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права.

Как сдавать квартиру в аренду законно? Что нужно сделать для того, чтобы не нарушить закон и как сдать жилье официально?

Конечно, заплатить налоги. Основанием для уплаты является договор, заключенный между владельцем жилья и жильцами, а также акт передачи денег. Сумма, указанная в акте приема платежей и облагается налогом.

Налоговая ставка на аренду разная и зависит от типа плательщика — физическое лицо или юридическое (например ИП — индивидуальный предприниматель может купить патент).

Если вы приняли решение сдать квартиру, тогда нужно разобраться в особенности проведения процедуры.

Подготовьте объект Не лишним будет косметический ремонт. Позаботьтесь о том, чтобы были все необходимые удобства – интернет, кондиционер. Спрячьте или унесите ценные и личные вещи
Займитесь поиском квартиранта С потенциальным жильцом проведите беседу, покажите квартиру, решите вопрос относительно долгов по платежам за коммунальные услуги
Подготовьте нужные документы Составьте соглашение
Здесь можно обойтись своими силами Хотя лучше перестраховаться, и обратиться к представителю юридической конторы

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли приватизировать квартиру на детей

О том, что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

О том, как работают агентства недвижимости, на сайте есть подробный материал.

Договор аренды — для чего он нужен и что в нем указывать

Статья 674 указывает, что оформление договора найма жилья должно происходить в письменном виде. Сделка считается заключённой с момента подписания соглашения обеими сторонами.

Договор нужен для того, чтобы оговорить важные аспекты найма жилья. Стороны согласовывают срок аренды, размер платы, кто будет платить за ЖКУ, как будет производиться текущий ремонт и т.д. Если одна из сторон не будет выполнять обязательства, взятые на себя, разногласия можно будет решить через суд.

В соглашении должна быть отражена следующая информация:

  • Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес проживания собственника;
  • Ф.И.О., паспортные данные гражданина, который будет основным квартиросъёмщиком;
  • данные о жилом помещении: адрес, количество комнат, площадь;
  • права арендатора (проживать в квартире, пользоваться мебелью и бытовой техникой и т.д.);
  • обязанности арендатора (бережно относится к имуществу собственника, регулярно вносить плату и т.д.);
  • права арендодателя (получать арендную плату, проверять состояние помещение в специального оговоренное время);
  • обязанности арендодателя (предоставить в пользование помещение, соответствующее санитарным требованиям);
  • условия оплаты: стоимость аренды, порядок и сроки перечисления денег;
  • основания для досрочного расторжения соглашения;
  • срок действия договора;
  • прочие условия (порядок продления, уведомления другой стороны о желании изменить условия сделки и т.д.);
  • подписи, фамилии и инициалы сторон.

Будет правильно, если над текстом соглашения будут работать обе стороны. У некоторых арендаторов тоже есть определённые требования к владельцу жилья. Например, остро стоит вопрос посещения собственником квартиры. Целесообразно установить определённый день и удобное время для таких визитов. Являться в квартиру, где живут другие люди, без приглашения не уместно.

Договор – это юридический документ. Если стороны согласовали иные условия аренды, то нужно внести соответствующие изменения в текст.

Делается это посредством дополнительных соглашений.

В качестве приложений к договору оформляется акт приёма-передачи и опись имущества. Подписанный акт свидетельствует о том, что арендатор заселился в квартиру и начал ей пользоваться.

В описи имущества содержится перечень мебели, бытовой техники, предметов интерьера, которые передаются во временное пользование. Собственнику будет сложно доказать, например, что в квартире была лампа, которой теперь нет, если опись не была составлена и подписана обеими сторонами.

Юридическая консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector