Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Покупка квартиры в строящемся доме. Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Что нужно знать при покупке новостройки?

Это один из вопросов, решение по которому придется принимать непосредственно покупателю. Мнения же наших советчиков— девелопера и риэлторской компании— как водится, разделились. Так, по словам Натальи Бланковой из «Пересвет-Инвеста», когда квартира в новостройке приобретается через риэлтора, то заключается договор об оказании услуг по сопровождению сделки.

«Сам договор долевого участия (предварительный договор или вексель) даже в случае приобретения квартиры через агентство подписывается с клиентом и застройщиком (юрлицом, на которого оформлен объект строительства).

Как считает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН, застройщик предлагает покупателю только те объемы, которые он возводит самостоятельно, его цель— продать собственный объект. «Профессиональное же агентство всегда старается вникнуть в нюансы каждой конкретной ситуации у своего клиента, и предложить ему весь спектр возможностей, существующих на рынке, в разных ценовых сегментах, как в Москве, так и в Подмосковье.

Поэтому, если при выборе нового жилья вы планируете рассмотреть несколько вариантов покупки и сэкономить время на поиски, что особенно актуально сегодня с учетом постоянно сокращающегося объема предложения, то наилучшим вариантом является покупка квартиры через агентство недвижимости»,— советуют риэлторы МИАНа.

В качестве одного из аргументов риэлторы приводят довод о том, что риэлторская компания может помочь и с приобретением новостройки путем ипотечного кредита. «Возможности же застройщика сильно ограничены— в отдельных случаях вам может быть предложения только рассрочка платежа.

«Давайте будем реалистами— по договорам в полном соответствии с 214-ФЗ в Москве продается не более 20% от всего объема новостроек. Поэтому, выбирая себе новое жилье, рекомендую в первую очередь изучить деловую репутацию застройщика, степень готовности дома и условия заключаемого договора»,— считает Василий Митько.

Впрочем, по словам директора по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирины Наумовой, ряд застройщиков и девелоперов сегодня считают, что никаких принципиально новых изменений в действующий федеральный закон № 214-ФЗ не внесено.

«Так же и схема заключения с гражданами предварительных договоров на новостройку не становится вне закона, так как саму возможность заключения предварительных договоров, будь то предварительный договор подряда, оказания услуг или пресловутой купли-продажи, в соответствии с общими правилами гражданского законодательства никто не отменял, и отменить не могут»,— говорит Ирина Наумова.

По словам Дмитрия Отяковского, коммерческого директора ГК «Пионер», подписание договора по 214-ФЗ не является панацеей, поскольку он после подписания должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Однако, некоторые застройщики этого не делают, из-за чего договор можно считать недействительным.

это могут быть частные инвесторы, что очень рискованно, или серьезный финансовый институт, либо и то, и другое. Показателем надежности также является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением»,— советует Дмитрий Отяковский.

В ГК «Пионер» полагают, что если покупателя не устраивают какие-либо пункты в договоре, то его лучше не подписывать. «Крупная компания-застройщик проводит до тысячи договоров одновременно, поэтому используется договор-шаблон, который предварительно согласовывается со всеми подразделениями— юридическим, финансовым и т.д. Внести в него изменения практически невозможно.

Эту позицию разделяют и в ФСК «Лидер». Чтобы заставить застройщика внести изменения в договор, по словам Григория Алтухова, прежде всего сумма сделки должна быть значимой для компании. «Застройщики подмосковного „эконома“ с продажами в сотни квартир в месяц по всем объектам вряд ли будут править и пересогласовывать договор ради единственной сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Квартира в соцнайме что значит

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

В то же время при покупке квартиры где-то от 10–15 млн руб. можно рассчитывать на более индивидуальный подход к клиенту и внесение правок в договор. Но если быть честным, то почти все правки— „косметические“, на действительно ключевые изменения договора застройщики практически никогда не идут»,— резюмирует Григорий Алтухов.

Как сообщают в «НДВ-Недвижимость», которая, в частности, страхует свои объекты с помощью СК «Росно», страхование рисков при покупке новостроек сегодня возможно. «При страховании на рынке первичного жилья срок действия страхового полиса равен сроку строительства и оформления права собственности на квартиру, а также плюс полгода после оформления прав собственности клиента»,— рассказывают о своей практике в компании.

По словам Василия Митько, сегодня на рынке появились интересные программы страхования, страховая премия в которых в среднем составляет от 2,5 до 4,5% от полной рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

«Если же застройщик серьезно затягивает сроки сдачи дома, а переговоры не приводят к желаемым результатам, решение спорных вопросов возможно в судебном порядке, в том числе и возвращение денежных средств в соответствии с условиями договора.

Главное— структурирование сделки по покупке новостройки таким образом, чтобы у покупателя «на руках» не оказался договор с компанией— «пустышкой», цель существования которой только одна— обезопасить недобросовестного застройщика от претензий покупателей»,— предупреждает Митько.

По мнению Дмитрия Отяковского, лучшей гарантией безопасности для покупателя является наличие у застройщика объекта заказчика в лице одной из государственной структур, либо поддержка крупного финансового института.

«В случае, если объект не будет достроен, стоит обращаться в суд. На данный момент, в большинстве случаев он встает на сторону покупателя, поэтому не стоит бояться решать такие вопросы в судебных инстанциях»,— советуют в ГК «Пионер».

Значительная часть покупателей сегодня рассматривает возможность приобретения жилья частично за счет собственных накоплений, а частично— за счет продажи имеющейся квартиры. Такая сделка требует дополнительного времени и усилий.

Если застройщик заинтересован в покупателе, то готов пойти навстречу тем или иным способом. В ряде случаев застройщик готов подождать, пока потенциальный покупатель продаст имеющуюся недвижимость, и временно резервирует квартиру.

«Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in— зачет квартиры с существенным дисконтом— 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным»,— говорит Дмитрий Отяковский.

Как разъясняет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, нужно понимать, что компания, предлагающая покупателю услугу trade-in, берет вашу квартиру отнюдь не из альтруистических побуждений.

«Конечно, для застройщиков и риэлторов, это, в первую очередь, не способ заработать, а опция, цель которой привлечь покупателей. Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать.

И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее— потерять деньги или время?»,— задается вопросом Евгений Скоморовский.

При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств.

Предлагаем ознакомиться:  Судебная практика о взыскании компенсации морального вреда причиненного здоровью в результате дтп

Приобрести квартиру можно уже в готовом доме, а можно на стадии строительства. В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства?

Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется квартира. Но даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами и никогда не сдать дом в эксплуатацию.

Что нужно знать, вкладывая деньги в новострой:

  1. К концу строительства стоимость квартиры может вырасти на 50%.
  2. Стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома.
  3. Стоимость квартиры зависит от репутации застройщика.
  4. Панельные дома строятся быстрей.
  5. Монолитно-кирпичные дома возводятся дольше.
  6. Меньше рисков вкладывать деньги в малоэтажные дома.

Каковы особенности?

Главным фактором, определяющим порядок оформления ипотечного кредитования, предметом которого является квартира в строящемся доме, является стадия строительства, актуальная на момент составления документов по сделке.

Обязательно оформление страховки, предметом которой являются недвижимость или ее конструктив, здоровье и жизнь заемщика, а также право собственности на жилье. Страховые компании и банковские учреждения стремятся увеличить свою доходность и при этом минимизировать риски сотрудничества с клиентами.

При покупке квартиры в новостройке, находящейся на нулевом уровне, от заемщика не будут требовать страхования конструктивных элементов, поскольку на момент оформления ипотеки, они отсутствуют. Для такого приобретения займодатель требует только страховку жизни страхователя.

Поэтому расходы на ипотечное страхование буду значительно снижены. Они будут соответствовать от 0,2 до 1,5% от стоимости приобретения. На выбор величины процента оказывают влияние возраст заемщика, уровень его доходов и вид деятельности.

Для приобретения в кредит недвижимости, не введенной на момент оформления сделки в эксплуатацию, характерно дополнительное страхование рисков, выраженных в невозврате вложенных в строительство средств.

Такой вид страхования относится к категории добровольного. Он актуален при покупке объекта новостройки на ранней стадии строительства. Поскольку объектом страхового продукта является не недвижимость, а личные денежные средства заемщика, то он не является обязательным, поскольку не преследует интересы третьих лиц, а минимизирует риски страхователя.

Продукт не популярен, поскольку приобретатели в первую очередь стремятся выполнить требования субъектов, от которых зависит решение о выделение средств на покупку, и сэкономить на остальных статьях расхода.

Страховка рисков невозврата инвестированных в строительство средств не входит в базовый пакет. При желании защитить свои права заемщику необходимо обсудить со страховщиком вопрос о включении услуги в комплексный продукт.

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Ввиду участившихся случаев недобросовестного выполнения обязательств застройщиками, увеличения количества дольщиков, права которых были ущемлены и масштабности нарушений в этой сфере, тариф по этому виду риска отличается повышенными параметрами.

Виды страховых договоров

Страховой договор на объект ипотеки в строящемся доме оформляется в два этапа. На момент сделки покупки недвижимости в новостройке страхуется только жизнь заемщика, что актуально при отсутствии конструктивных возведений.

Предлагаем ознакомиться:  Квартиры собственник. Кто по закону является собственником квартиры, каковы его права и обязанности?

В процессе строительных работ в страховую программу включается дополнительный продукт, направленный на страхование имущества. При приобретении квартиры в ипотеку возможно два сценария страховых отношений, за счет оформления:

  • Комбинированного договора, в котором включены оба вида страхования;
  • Отдельных соглашений, оформляемых по мере необходимости;
  • Отдельных договоров, составляемых единовременно, но действие каждого активируется при определенных обстоятельствах.

По каждому договору выгодоприобретателем является кредитная организация. Страхователь может быть заинтересованным в выплате лицом при условии погашения остатка задолженности по ипотеке из средств страхового возмещения.

Для комбинированного договора каждая часть его положений будет действовать только после получения страхователем права собственности на ипотечное приобретение, что должно быть оформлено дополнительным соглашением.

Заключение

Страхование ипотечной новостройки отличается от страхования вторичного жилья, приобретенного в кредит. При покупке квартиры в доме, находящемся на нулевой стадии строительства, заемщику придется страховать только собственную жизнь и здоровье.

Поскольку на момент заключения сделки дом еще не достроен, то ее предметом является абстракция, что приравнивает такой кредит к целевой финансовой заемной помощи. Отсутствие прав собственности на объект свидетельствует о невозможности страхования имущества, которое фактически отсутствует.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Страховка конструктивных элементов не позволяет защитить риски банка. Поскольку право собственности возникает через несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии, то страховое оформление квартиры возможно только после получения заемщиком права владения в случае, если им на этот период еще не выплачена ипотека.

«Как показывает практика, качество общения между продавцом и покупателем в большей степени определяется позицией продавца. Причем если объект массовый (эконом), а продажа была через риэлтора, то через год-полтора после сделки получить какую-либо информацию от риэлтора крайне сложно.

После последней продажи объект „уходит“ из базы, и его состояние не отслеживается. Застройщики, хоть и владеют информацией по проекту, но делятся ею не всегда. Особенно этим грешат застройщики Московской области с небольшим количеством площадок, у которых нет жесткого контроля за качеством работы с клиентами и понимания необходимости послепродажного обслуживания»,— сообщает Григорий Алтухов

этот способ общения единственно надежный для получения важной информации (переносов сроков оплаты квартиры, сроков сдачи дома и т.п.) Или же прибегнуть к помощи «братьев по (не)счастью»— общаться на форумах в интернете с будущими соседями.

По словам генерального директора компании «Служба недвижимости» Павла Карасева, передача ключей и подписание акта о приеме квартиры производится после того, как новостройка принята ГК и имеет почтовый адрес.

Как правило, на оформление всех документов уходит несколько месяцев после принятия дома ГК. По данным ГК «Пионер», задержка сдачи дома может длиться от 2 до 4 месяцев— столько времени могут занять проблемы с подведением городских коммуникаций, к примеру.

При оформлении акта покупателю выдается смотровой лист, в котором он должен отменить весь обнаруженный брак. Застройщик, в свою очередь, должен указать сроки устранения дефектов. Впрочем, принять квартиру можно и с дефектами, но обязательно зафиксировав их письменно.

Срок получения договора собственности может варьироваться от шести месяцев до трех лет в зависимости от периода согласования инвестиций с властями,— сообщил нам Дмитрий Отяковский.

Дата публикации: 11:43 01 сентября 2010

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Adblock detector